Ist die gesamte Vereinbarung einer Staffelmiete unwirksam, wenn eine einzelne der vereinbarten Staffelabreden wegen Mietpreisüberhöhung teilweise unwirksam ist?

Das Oberlandesgericht Hamburg (OLG) hat jetzt diese umstrittene Rechtsfrage für alle deutschen Landgerichte verbindlich negativ entschieden.

Grundsätzlich gilt, dass gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) der Mietzins unangemessen hoch ist, wenn er unter Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt vereinbart wurde und die üblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% übersteigt (unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 50%). Der überschießende Betrag ist dann unwirksam vereinbart. Der Mietvertrag im übrigen, auch die Mietzinsvereinbarung, bleibt wirksam. Bezüglich des überschießenden Betrages hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Dieser besteht grundsätzlich vier Jahre rückwirkend.

Im konkreten Fall sollte sich die Miete jährlich um weitere, genau genannte Beträge erhöhen. Einige Jahre später hat der Mieter dann Rückzahlung eines Teils der gezahlten Miete wegen Mietpreisüberhöhung verlangt. Ferner hat er die Feststellung verlangt, dass für die Zukunft die vertraglichen Staffelabreden entfallen.

Nach dem Rechtsentscheid führt die teilweise Unwirksamkeit einer einzelnen der vereinbarten Staffelabreden wegen Mietpreisüberhöhung nicht zu einer teilweisen Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung einer Staffelmiete. Die Wirksamkeit der folgenden Staffelbeträge wird als völlig selbständig angesehen.

Das OLG hat zur Begründung ausgeführt, es reiche die Außerkraftsetzung der jeweiligen einzelnen Staffelabrede. Es sei jede Staffelabrede mit der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu vergleichen.

Die Entscheidung ist für die Praxis von Bedeutung, weil die Entwicklung der Mieten nicht im voraus sicher ist und für die Dauer einer Staffelmietvereinbarung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter hinsichtlich der Wirksamkeit der einzelnen Staffelabreden Unsicherheit bestehen kann.

Unser Rat:

Es ist für Mieter und Vermieter zu empfehlen, in Zweifelsfällen die einzelnen Staffelabreden zum jeweiligen Anfangstermin zu überprüfen.

- OLG Hamburg RE v. 13. 1. 2000 - 4 U 112/99, WuM 2000, S.111 -