Große-Wilde & Partner GbR Rechtsanwaelte und Fachanwaelte in Bonn

Mit Urteil vom 26.07.2004 hat der BGH entschieden, dass auch der Mieter einer Altbauwohnung einen Standard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine nicht sanierte Altbauwohnung angemietet. Nach Einzug in die Wohnung stellte der Mieter fest, dass neben dem Betrieb eines Großgerätes wie einer Wasch- oder Spülmaschine ein gleichzeitiger anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung nicht möglich war. Im Badezimmer war zudem keine Steckdose vorhanden. Der Parkettboden knarrte. Streitig war, ob dies Mängel sind, die zu einer Mietminderung berechtigten.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten muss. Maßgeblich sind zunächst ausdrückliche Vereinbarungen.

Fehlt eine Vereinbarung, dann kommt es auf den vereinbarten Nutzungszweck an. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die Mietsache einen Standard hat, den vergleichbare Wohnungen haben. Es muss aber ein Mindeststandard vorliegen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und die mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Mittel erlaubt.

Dazu gehört im Badezimmer eine Steckdose zum Betrieb von kleineren elektrischen Geräten.

Allgemein übliche Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung hat der Mieter dagegen hinzunehmen. Knarrgeräusche in gewissem Umfang sind bei einem älteren Parkettboden üblich.

Mit Urteil vom 06. 10. 2004 hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer Wohnung die Einhaltung der technischen Normen erwarten kann.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter 1987 eine Wohnung im dritten Obergeschoss angemietet. Darüber befand sich das nicht ausgebaute Dachgeschoss. Das Haus war vor 1918 errichtet worden. Im Jahre 2001 baute der Vermieter das Dachgeschoss aus. Seit Bezug der Dachgeschosswohnung fühlte sich der Mieter der darunter liegenden Wohnung von Trittschall aus der Dachgeschosswohnung gestört.

Ist der Trittschall ein Mangel, der zu einer Kürzung der Miete berechtigt? Fehlt es an ausdrücklichen Vereinbarungen, dann ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Es gelten grundsätzlich die Maßstäbe zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.

Nimmt der Vermieter aber bauliche Veränderungen vor, dann muss er Lärmschutzmaßnahmen treffen, die den Anforderungen der DIN-Normen zum Zeitpunkt des Umbaus entsprechen.

Einen darüber hinausgehenden Trittschallschutz kann der Mieter nur bei besonderen Vereinbarungen mit dem Vermieter verlangen.