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Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der BGH eine Heilung der fehlenden Schriftform abgelehnt und die lange umstrittene Frage damit entschieden.  

Im konkreten Fall hatte der Vermieter von Gewerberaum dem Mieter gekündigt. Der Mieter hatte zunächst vom Voreigentümer gemietet. Es gab dann einen ersten schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Es wurde eine längere Laufzeit des Mietvertrages vereinbart sowie eine Neuregelung zur Mieterhöhung. Es wurde aufgenommen, dass den Parteien das Erfordernis der Schriftform bekannt sei. Jede Seite sei verpflichtet, alle Handlungen für die Einhaltung der Schriftform vorzunehmen. Auf Vermieterseite gab es dann Änderungen. Es gab außerdem einen zweiten Nachtrag zum Mietvertrag. Dann wurde das Grundstück verkauft.

In dem zweiten Nachtrag stand unter anderem, dass die Mietparteien sich verpflichten, alles zu tun, damit die Schriftform eingehalten wird und den Mietvertrag wegen Schriftformmangel nicht vorzeitig zu kündigen. Der neue Vermieter schickte dem Mieter dann später 2011 eine Änderung der Mieterhöhungsklausel. Der Mieter schickte das Schreiben dann mit einem Vermerk von ihm zurück und zahlte die höhere Miete. Später kündigte der Vermieter mit gesetzlicher Kündigungsfrist und berief sich auf ein Schreiben des Mieters zu einer Absprache zwischen Mieter und Voreigentümer über Mülltonnen.

Gemäß § 550 BGB müssen Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen, schriftlich erfolgen. Davon umfasst sind die wesentlichen Vertragsbedingungen, vor allem die Mietsache, die Miethöhe, die Dauer, die Parteien des Mietvertrages. Bei Nachträgen muss auf die vorhergehenden Vereinbarungen bezuggenommen werden. Sonst können sie mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden. Hintergrund ist, dass ein Erwerber (Käufer) klar wissen soll, was auf ihn zukommt.

Hier war der entscheidende Fehler, dass der neue Vermieter dem Mieter 2011 eine Mieterhöhungsregelung zugeschickt hatte und der Mieter diese mit dem Vermerk einverstanden zurückgeschickt hat. In dieser Vereinbarung war aber kein Bezug auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge erfolgt und damit fehlt es an der Schriftform. Die Absprache betreffend Mülltonnen war ohne Bedeutung.

Die Berufung auf den Schriftformmangel soll aber ausnahmsweise nicht möglich sein, wenn ein vorzeitiges Ende des Mietvertrages zu einem schwer zu ertragenden Ergebnis führen würde. Das soll der Fall sein, wenn eine Seite die andere Seite vorwerfbar von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat. Oder wenn die Existenz der anderen Seite bedroht wäre.  

Es reicht aber nicht, dass es die Schriftformherstellungsklausel gibt und der Vermieter stattdessen gekündigt hat. Eine Mitwirkungspflicht soll bestehen, wenn in einem Vorvertrag vereinbart ist, einen längerfristigen Mietvertrag zu schließen. Oder wenn die Parteien wegen nachträglicher Vereinbarung sich zur Wahrung der Schriftform verpflichtet haben. Denn dann geht es um die Vorgaben aus dem Vorvertrag oder um die Vermeidung eines konkreten befürchteten Formmangels.

Im vorliegenden Rechtsstreit geht es aber um eine allgemeine Regelung. Der Erwerber (Käufer) soll nicht gezwungen sein, durch Schriftformheilungsklausel etwas zu heilen, was nicht schriftlich niedergelegt ist. Die gesetzliche Regelung der Schriftform soll vor Übereilung schützen und eine Warnfunktion haben. Im vorliegenden Fall war die Berufung auf den Schriftformmangel ausnahmsweise treuwidrig sein, weil sie nur den Interessen des Vermieters diente.

In diesem Zusammenhang ist auch eine weitere Entscheidung des BGH vom 25.01.2017 zu sehen.

Es ging um die doppelte Schriftformklausel im Mietvertrag. Danach sollen Änderungen nur schriftlich erfolgen und auch diese Schriftformregelung darf nur schriftlich abgeändert werden. Außerdem war die Regelung kombiniert mit einer Schriftformheilungsregelung. Der BGH sagt, die doppelte Schriftformklausel in Formularverträgen ist wirkungslos. Sie kann durch einfache mündlich Abreden oder E-Mailverkehr zwischen den Parteien ausgehebelt werden.

Unser Tipp

  • Vermeiden Sie Nachträge zum Mietvertrag ohne die erforderliche Schriftform.
  • Wollen Sie einen langfristigen Mietvertrag kurzfristig beenden, dann suchen Sie nach einer Vereinbarung, die nicht die Schriftform einhält.

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