Große-Wilde & Partner GbR Rechtsanwaelte und Fachanwaelte in Bonn

Kann der Vermieter die Betriebskosten nach Kalenderjahr abrechnen, wenn er für die Heizkosten vom Versorgungsunternehmen nur eine Abrechnung nach Heizperioden hat? Mit Urteil vom 30. April 2008 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter Betriebskostenarten mit verschiedenen Abrechnungszeiträumen in einer Gesamtabrechnung über einen Abrechnungszeitraum abrechnen kann.

Nach § 556 BGB muss der Vermieter über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zugehen. Sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Diese Vorschrift soll aber nur bestimmen, dass der Zeitraum für die Erstellung der Abrechnung ein Jahr nicht überschreiten darf. Sie soll nicht bestimmen, welcher Zeitraum zu nehmen ist.

Denkbar für den Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr oder etwa der Jahreszeitraum, in dem ein Versorgungsunternehmen regelmäßig die Jahresabrechnung erteilt. Vermieter und Mieter können den Abrechnungszeitraum vereinbaren. Gibt es keine Vereinbarung, dann kann der Vermieter frei wählen. Meist wird nach dem Kalenderjahr abgerechnet.

Versorgungsunternehmen für Heizkosten rechnen nicht selten nach der jährlichen Heizperiode ab. Hier erfolgt die Verbrauchsabrechnung im Sommer für einen Abrechnungszeitraum vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres.

Andere Versorger rechnen nach dem Kalenderjahr ab. Ist der Abrechnungszeitraum für Heizkosten und die sonstigen Kosten nicht gleich, ist dies unschädlich. Der Vermieter soll berechtigt sein, nach Kalenderjahr abzurechnen und hierbei verbrauchsabhängige Kosten mit nicht deckungsgleichen Abrechnungszeiträumen mit abzurechnen.

Der Vermieter kann also eine Gesamtabrechnung für 2008 machen nach Kalenderjahr (1.1.-31.12.2008) und eine Abrechnung für Heizkosten und Warmwasser für den Zeitraum 01. August 2007 bis 31. Juli 2008 mit aufnehmen.

Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, 2 Abrechnungen für 2 unterschiedliche Zeiträume zu machen. Er ist auch nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeitraum vorgenommene Verbrauchsabrechnung des Versorgungsunternehmens durch Schätzung oder mit einer zusätzlichen Verbrauchserfassung auf das Kalenderjahr umzurechnen.

Eine getrennte Abrechnung ist nur erforderlich, wenn sich das aus dem Mietvertrag ausdrücklich ergibt. Eine einheitliche Vorauszahlung spricht für eine Gesamtabrechnung.

Unser Rat:

• Sorgen Sie für eine eindeutige Regelung im Mietvertrag.
• Vereinbaren Sie angemessene Vorauszahlungen.