Große-Wilde & Partner GbR Rechtsanwaelte und Fachanwaelte in Bonn

Mit Urteil vom 11.02.2004 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht verpflichtet ist, kostendeckende Vorauszahlungen für Betriebskosten zu vereinbaren.

Es war eine monatliche Vorauszahlung von 102,25 € vereinbart worden. Bei der Jahresabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 1.540 € und für das darauf folgende Jahr von 1.549 €.

Die Mietvertragsparteien können Vorauszahlungen auf Betriebskosten vereinbaren, müssen es aber nicht. Es kann deshalb dem Vermieter nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten. Vorauszahlung bedeutet nur, dass dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gut zu bringen sind. Vorauszahlung bedeutet aber nicht, dass die Summe der Vorauszahlungen den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreicht. Der Vorauszahlungsbetrag begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters kann aber vorliegen, wenn der Vermieter eine Betriebskostenhöhe zugesichert hat oder die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn so zum Abschluss eines Mietvertrags zu veranlassen.

Mit Urteil vom 09. März 2005 hat der BGH entschieden, dass der Mieter von Wohnraum sofort die vollständige Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechnet und das Mietverhältnis beendet ist.

Grundsätzlich wird der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der Betriebskosten sowie der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen erst mit der Abrechnung durch den Vermieter fällig. Bei Wohnraum ist er verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Hält er diese Frist nicht ein, kann er nur dann eine Nachforderung verlangen, wenn er die Frist nicht einhalten konnte.

Der Mieter muss nicht erst auf Erteilung der Abrechnung klagen. Er kann sofort auf Rückzahlung klagen. Ein Urteil auf Rückzahlung der Vorauszahlungen hindert den Vermieter aber nicht daran, über die Betriebskosten noch nachträglich abzurechnen und die Restforderung einzuklagen. Hierbei muss er aber die 12-Monatsfrist im Auge behalten.