Nicht selten weicht die tatsächliche Bauausführung einer Eigentumswohnung von dem Aufteilungsplan und dem Grundbuch ab. Wie dieses Auseinanderklaffen zu behandeln ist, war bisher nicht eindeutig geklärt.

In einem Beschluss vom 18.07.2001 hat das Kammergericht Berlin (KG) jetzt dieses Problem angegangen und wohl zutreffend entschieden, dass grundsätzlich eine Anpassung der tatsächlichen Verhältnisse an den Aufteilungsplan und das Grundbuch zu erfolgen hat und nicht eine Anpassung von Aufteilungsplan und Grundbuch an die tatsächlichen Verhältnisse. Denn der Erwerber einer Wohnung kauft diese ja regelmäßig nach den Plänen.

In dem zu entscheidenden Fall war die Trennwand zwischen zwei Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss gegenüber dem Grundbuchinhalt in wesentlichem Umfang, hier um mehr als 4 m², verschoben. Der benachteiligte Wohnungseigentümer verlangte daraufhin von dem begünstigten Wohnungseigentümer, dass dieser die Versetzung der Trennwand dulde.

Das KG hat dem zugestimmt. Weicht die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan, der durch Bezugnahme im Grundbuch eingetragen ist, nicht unwesentlich ab, so ist es aus Gründen der Rechtssicherheit erforderlich, eine Übereinstimmung herbeizuführen. Eine Übereinstimmung kann so herbeigeführt werden, dass entweder die tatsächlichen Verhältnisse an die Rechtslage angepasst werden oder aber umgekehrt die Rechtslage an die tatsächliche Verhältnisse angepasst wird. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird die genaue Umgrenzung der Wohnungseigentumseinheiten durch die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung festgelegt. Ausgangspunkt der Aufteilung sind also nicht die bestehenden Raumverhältnisse, sondern der Grundbuchinhalt. Auch die gesetzlichen Regelungen zum Eigentumserwerb von Grundstücken und Wohnungseigentum orientieren sich grundsätzlich an dem Grundbuchinhalt. Vorrangig ist deshalb eine Anpassung der tatsächlichen Verhältnisse an den Inhalt des Grundbuchs vorzunehmen.

Nur wenn die Anpassung der Bauausführung, hier die Verschiebung der Trennwand, bautechnisch unmöglich ist oder der dafür erforderliche Kostenaufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem Nutzen, hier dem Raumgewinn, steht, dann besteht ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich. Im Gegenzug ist dann eine Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch zu bewilligen. Es ist dann eine Anpassung des Aufteilungsplanes an die tatsächlichen Verhältnisse vorzunehmen.

Unser Rat:

• Prüfen Sie bei dem Erwerb von Wohnungseigentum, ob die tatsächliche Bauausführung mit der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan übereinstimmen.
• Prüfen Sie die tatsächlichen Verhältnisse, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Quelle: KG v. 18.7.2001 - 24 W 7365/00 =WuM 2001, 452