Kann der Käufer einer Eigentumswohnung trotz Mängelbeseitigung vom Kaufvertrag zurücktreten? Dieses hat der BGH durch Urteil vom 12.03.2010 verneint.

In einer Wohnungseigentumsanlage war eine von drei Wohnungen von Feuchtigkeit befallen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschloss, einen Architekten mit der Feststellung von Ursache und Kosten zu beauftragen. Einer der Eigentümer, der von der Feuchtigkeit nicht unmittelbar betroffen war, verkaufte dann seine Wohnung unter Ausschluss von Ansprüchen wegen Mängeln. Den Beschluss der WEG sowie die Feuchtigkeit in der weiteren Wohnung verschwieg er dem Erwerber. Der Käufer zahlte und bezog die Wohnung. Die WEG beschloss dann die Beseitigung der Mängel.

Daraufhin forderte der Käufer den Verkäufer zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden auf. Der Verkäufer erklärte, die Kosten für die Beseitigung zu übernehmen und bot an, entsprechend Sicherheit zu leisten. Der Käufer erklärte daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Er verlangt Rückzahlung des Kaufpreises.

Ein Käufer kann wegen eines Mangels grundsätzlich nur zurücktreten, wenn er dem Verkäufer vergeblich eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Eine Ausnahme gilt, wenn der sofortige Rücktritt angemessen ist. Hat der Verkäufer den Käufer getäuscht, dann wird hierdurch grundsätzlich das Vertrauen des Käufers in eine Mängelbeseitigung zerstört und es ist dem Käufer unzumutbar, noch Mängelbeseitigung zu verlangen.

Das gilt nach Ansicht des BGH dann nicht, wenn der Käufer dem Verkäufer nach Entdecken des Mangels gleichwohl eine Frist zur Beseitigung setzt. Dadurch zeigt der Käufer, dass sein Vertrauen eben nicht erschüttert ist. Beseitigt der Verkäufer den Mangel fristgerecht, kann der Käufer nicht mehr zurücktreten.

Die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum kann aber nur die WEG vornehmen. Die einzelnen Eigentümer müssen die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zahlen. In diesem Fall reicht es aus, wenn der Verkäufer den Käufer von seinen anteiligen Kosten freistellt, es feststeht, dass die Arbeiten innerhalb angemessener Zeit vorgenommen werden und die Freistellung gesichert ist.

Unser Rat:

• Überlegen Sie genau, welches Ziel Sie anstreben, bevor Sie sich mit dem Vertragspartner in Verbindung setzen.
• Hierbei ist auch das Risiko zu berücksichtigen, dass bei Arglist ausnahmsweise eine Fristsetzung nötig sein kann.