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Für welche Angaben der Verkäufer einer Immobilie haftet, hat der BGH in einer Entscheidung vom 9.2.2018 noch einmal genauer dargelegt.

Der Käufer erwarb 2012 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein Grundstück, das mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof sowie zwei Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren bebaut war. Der Verkäufer hatte die Gebäude in seinem Internetangebot als „Luxusimmobilie“ bezeichnet, die „nach neuestem Stand renoviert wurde.“

Während Umbauarbeiten im Herbst 2012 bemerkte der Käufer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Ein Sachverständiger stellte im Erdgeschoss der Gebäude Feuchtigkeit in den Wänden fest. Diese führte er auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurück. Die Instandsetzungskosten sollten 80.000 € betragen. Der Käufer verlangte diesen Betrag als Schadensersatz vom Verkäufer.

Einen Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung hat der BGH abgelehnt. Denn das erfordert eine ausdrückliche Zusage im Kaufvertrag. Angaben außerhalb der Kaufvertragsurkunde z. B. durch Maklerexposé oder mündliche Angaben reichen für eine Beschaffenheitsvereinbarung für ein Grundstück nicht aus.

Ein Sachmangel liegt aber auch vor, wenn sich ein Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Diese Haftung kann im notariellen Kaufvertrag aber ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel voraus. Der Verkäufer muss derartige Umstände von sich aus nur offenbaren, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält.

Hier hatte die Reinigungskraft des Verkäufers dem Käufer erzählt, dass sie im Auftrag des Verkäufers Schimmel an den Wänden der Wohnräume beseitigt habe.

Bei alten Häusern waren Kellerabdichtungen noch nicht üblich. Deshalb ist nicht jede Feuchtigkeit im Keller ein Sachmangel. Es kommt auf den Einzelfall an, z. B. ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken dienen soll. Räume im Erdgeschoss sind üblicherweise Wohnräume. Hier darf der Käufer erwarten, dass sie trocken sind.

Der Käufer darf auch erwarten, dass die Angaben im Exposé oder sonstige öffentliche Äußerungen des Verkäufers zutreffend sind. Bei der Angabe „Luxusimmobilie“ „nach neuestem Stand renoviert“ kann der Käufer erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen und ausreichend gegen aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sind.

Auf Mängel, die man sehen kann, muss nicht hingewiesen werden. Auf Spuren, die keinen eindeutigen Rückschluss zulassen, wie überstrichene Feuchtigkeitsschäden, muss dagegen hingewiesen werden. Sonst kann der Käufer später Mängelbeseitigungskosten erstattet verlangen.

Unser Tipp

Prüfen Sie genau die Angaben im notariellen Kaufvertrag. Fragen Sie den Verkäufer ausdrücklich nach Mängeln.


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