Große-Wilde & Partner GbR Rechtsanwaelte und Fachanwaelte in Bonn

Schon länger wird diskutiert, ob der Widerruf eines Kreditvertrages zur Immobilienfinanzierung auch zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages führt. Insbesondere für zu teuer erworbene Ost-Immobilien wäre dieser Weg für Anleger sehr reizvoll.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 09.04.2002 jetzt klargestellt, dass der Widerruf eines Immobilienkreditvertrages nicht ohne weiteres auch zur Rückabwicklung des Immobilienkaufs führt.

Im konkreten Fall hatten die Käufer einer Eigentumswohnung zur Finanzierung einen Kredit aufgenommen und diesen mit einer Grundschuld abgesichert. Zu dem Vertrag soll es gekommen sein, nachdem ein auch für die Bank tätiger Immobilienmakler die Käufer mehrfach in ihrer Wohnung aufgesucht haben soll. Eine Widerrufsbelehrung wurde den Käufern nicht erteilt. Die Käufer haben den Kreditvertrag dann später widerrufen.

Der BGH hat jetzt entschieden, dass die Käufer auch noch später ein Recht zum Widerruf des Kreditvertrages haben, wenn sie auf dieses Recht bei Abschluss des Vertrages nicht hingewiesen worden sind. Bisher war man davon ausgegangen, dass ein Kreditvertrag, der durch ein Grundpfandrecht, z. B. eine Grundschuld, abgesichert ist, nicht widerrufen werden konnte, auch wenn er „an der Haustür“ geschlossen war. Die neue Rechtsprechung ist auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes zurückzuführen, der die deutsche Rechtslage beanstandet hatte. 

Die Folge des Widerrufs eines Kreditvertrages ist grundsätzlich, dass der Kunde den Kredit an die Bank zurückzahlen muss und die marktüblichen Zinsen zahlen muss. Die Bank muss wiederum dem Kunden die geleisteten Zahlungen einschließlich der darin enthaltenen Zinsen zurückerstatten. Damit ist dem Kunden, der eine überteuerte Immobilie erworben hat, regelmäßig nicht geholfen.

Deshalb stellt sich die Frage, ob der Kunde durch den Widerruf auch von einem ungeliebten Kaufvertrag loskommen kann. Dann müsste die Bank die Darlehnssumme von dem Verkäufer zurückverlangen und der Käufer (Kunde) müsste der Bank die Immobilie zurückgeben, ein für eine Bank sehr  missliches Ergebnis.

Hier hat der BGH entschieden, dass der Widerruf des Kreditvertrages nicht ohne weiteres auch die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages zur Folge hat. Es kommt darauf an, ob ein verbundenes Geschäft vorliegt. Das ist der Fall, wenn ein Kredit zur Finanzierung des Kaufs dient und beide Verträge für den Kunden eine Einheit sein sollen und aus Sicht des Kunden ihm die Bank und der Verkäufer als ein Partner gegenüberstehen. Das ist in der Regel nicht der Fall. Etwas anderes soll aber gelten, wenn die Bank nicht nur die Finanzierung macht, sondern sich auch in die Werbung und in den Vertrieb einschaltet.

Der Gesetzgeber befasst sich zur Zeit mit einer Neuregelung, nach der sämtliche Verbraucherdarlehen widerrufen werden können sollen, unabhängig davon, wo sie zu Stande kommen.

Unser Rat:

• Bevor Sie einen Darlehensvertrag widerrufen, prüfen Sie, ob dadurch auch der Kaufvertrag über die Immobilie erfasst wird. Rechnen Sie Vor- und Nachteile durch.

BGH v. 9.4.2002