Bauträger und Generalunternehmer versuchen bei der Errichtung von Häusern immer wieder, die Zahlung der Raten soweit wie möglich vorzuverlegen. Das ist aber gar nicht so einfach.

Der übliche Weg besteht darin, die Höhe der Abschlagszahlungen in einem Zahlungsplan so festzulegen, dass der Bauunternehmer zum Schluss des Bauvorhabens nur noch geringe Restzahlungen verlangen kann, weil die vorherigen Raten überhöht waren.

Zusätzlich wird gerne verschwiegen, dass einem privaten Bauherrn bei einem Kompletthaus Sicherheit in Höhe von 5 % zu leisten ist. Beim echten Bauträgervertrag ist dieser Weg wegen der Beurkundungspflicht des Vertrages und der gesetzlichen Regelungen verschlossen. Generalunternehmer, die schlüsselfertig bauen, müssen den Vertrag aber nicht beurkunden lassen und versuchen dies immer wieder.

Die gesetzliche Regelung der Sicherheit zu verschweigen, hat der BGH jetzt mit Konsequenzen versehen. In einer Entscheidung vom 8. November 2012 hat der BGH eine in den Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Klausel, die keinen Hinweis auf die Sicherheitsleistung enthielt, für unwirksam erklärt.

Konsequenz ist, dass damit der gesamte Zahlungsplan wegfällt und der Unternehmer für Abschlagszahlungen die Voraussetzungen des § 632a BGB im Einzelnen nachweisen muss. Das ist regelmäßig nicht einfach.

Noch nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob die Vereinbarung höherer Raten bei Beginn des Bauvorhabens ebenfalls unwirksam ist. Allerdings muss hier gegenüber einem Verbraucher berücksichtigt werden, dass die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 632a BGB, der eine Vorleistung des Bauherrn vermeiden will, nicht zu groß sein darf. Auch hier haben bereits einige Gerichte Zahlungspläne verworfen, die beim Bautenstand „Rohbau mit Dach“ mehr als 50 % der Bausumme vorsahen. Hier ist also ebenfalls mit Vorsicht zu operieren.

Die vorstehenden Überlegungen gelten allerdings nur im Verhältnis Unternehmer/ Verbraucher. Im Verkehr zwischen Unternehmern können deutlich größere Spielräume angenommen werden.

Unser Tipp:

Die Entscheidung des BGH sollte Anlass zur Überprüfung der Vertragsmuster geben.