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Das neue Bauvertragsrecht führt in § 650 i BGB den Verbraucherbauvertrag als besondere Vertragsart in das Gesetz ein. In rudimentären Ansätzen gab es für den Verbraucherbauvertrag bereits in § 632 a BGB bei Abschlagszahlungen Sonderregelungen.

Die schon bestehenden Sonderregelungen sind nunmehr in besonderen Vorschriften zusammengefasst und erweitert worden. Hintergrund ist die EU-Verbraucherrechte-Richtlinie, die insbesondere auch Informationspflichten vorsieht.

Verbraucherbauvertrag

Verbraucherbauverträge sind nach der Definition Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch die ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Als Verbraucher in diesem Sinne werden natürliche Personen angesehen, die Verträge abschließen, die überwiegend weder der gewerblichen noch der selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Noch zu den natürlichen Personen gehören auch Gesellschaften des bürgerlichen Rechtes, wenn alle Gesellschafter natürliche Personen sind.

Was unter dem Bau eines neuen Gebäudes zu verstehen ist, liegt auf der Hand. Erhebliche Umbaumaßnahmen sind solche, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind. Verträge für Ausbauten oder Anbauten (Garage, Wintergarten) oder zur Instandsetzung / Renovierung von Gebäuden sind hiervon nicht erfasst. Nicht erfasst sind des Weiteren auch Außenanlagen. Die Erstellungsverpflichtung des Unternehmers muss sich bei derartigen Verträgen auf das gesamte Bauwerk beziehen, so dass nur solche Verträge in Betracht kommen, bei denen die Bauleistungen ein Generalunter- oder -übernehmer erbringt.

Informationspflichten

Nach § 650 j BGB ist der Unternehmer verpflichtet, gegenüber dem Verbraucher vorvertragliche Informationspflichten einzuhalten. Insbesondere ist er verpflichtet, eine Baubeschreibung vorzulegen, in der die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise dargestellt werden. Er muss auch verbindliche Angaben zur Bauzeit vornehmen.

Die Angaben zur Bauausführung in der vor dem Vertrag übergebenen Baubeschreibung werden mit Vertragsschluss zum Vertragsinhalt. Entspricht die Baubeschreibung nicht den Ansprüchen an eine ausreichende Beschreibung, so werden die Lücken in einer derartigen Beschreibung so gefüllt, dass die Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Leistungsbeschreibung zugrunde gelegt werden. Zweifel bei der Auslegung gehen grundsätzlich zulasten des Unternehmers. Nachtragsforderungen zulasten des Verbrauchers dürften auf diesem Wege vermieden werden, solange der Bauherr keine Änderungen der Ausführung verlangt. Sind im Vertrag keine genauen Angaben über die Fertigstellung enthalten, wird auch in diesem Falle wieder auf die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung zurückgegriffen. Pflichtverletzungen führen dann zu Schadensersatzansprüchen sowie unter Umständen zu einem Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Widerufsrecht

§ 650 l BGB gewährt darüber hinaus dem Verbraucher ein Widerrufsrecht. Ausgenommen sind hierbei solche Verträge, die notariell beurkundet worden sind. Für das Widerrufsrecht gelten die allgemeinen Vorgaben, d.h. der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren und hierbei die entsprechenden Muster zu verwenden. Die Widerufsfrist beträgt 14 Tage ab ordnungsgemäßer Belehrung, sonst 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss. Zu beachten ist, dass sich weitergehende Widerrufsrechte auch noch aus § 312 b BGB für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge sowie aus § 312 c BGB für Fernabsatzverträge ergeben können.

Abschlagszahlungen 

§ 650 BGB gewährt dem Verbraucher weiterhin auch Schutz im Hinblick auf die von ihm zu leistenden Zahlungen. So kann der Unternehmer Abschlagszahlungen nur bis zu 90 % der vereinbarten Vergütung verlangen. Dies auch nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 632 a vorliegen. Die Höhe der Abschlagszahlung kann nach dem Wert der bisher bereits erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden. Sind die Leistungen nicht vertragsgemäß, so kann ein angemessener Teil des Abschlages verweigert werden.

Darüber hinaus hat der Unternehmer dem Verbraucher bei der 1. Abschlagszahlung eine Sicherheit i.H.v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Dies entspricht der bisherigen Regelung in § 632 a Abs. 3 BGB. Wie bisher kann der Unternehmer auch verlangen, dass die Sicherheitsleistung durch Abzug von der Abschlagszahlung erbracht wird. Äußert sich der Unternehmer nicht, hat der Besteller zunächst ein Zurückbehaltungsrecht. Zu beachten ist, dass die Vorschriften nicht durch AGB abbedungen werden können.

Sicherheitsleistungen des Verbrauchers 

Eine Sicherheitsleistung des Verbrauchers ist ohne besondere Vereinbarung nicht in Betracht zu ziehen, weil eine Bauhandwerkersicherung nach § 650 f Abs. 6 BGB nicht zu stellen ist. Allerdings können die Vorschriften der §§ 632 a / 650 f BGB zulasten des Verbrauchers geändert werden, indem eine Sicherheitsleistung auch für den Unternehmer vereinbart werden kann. Allerdings beschränkt sich die zulässige Vereinbarung auf das Absicherungsbedürfnis des Unternehmers, so dass eine Sicherung nur in Höhe der jeweiligen Vorleistung unter Berücksichtigung der Möglichkeit von Abschlagszahlungen vereinbart werden kann. Alternativ kann man eine Absicherung des Verbrauchers von pauschal 20 % der Auftragssumme noch zulässig vereinbaren.

Stellung von Unterlagen

§ 650 Buchst. n BGB verpflichtet den Unternehmer weiterhin dazu, Unterlagen zur Erstellung des Bauwerkes bereitzustellen und diese auch herauszugeben. Die Unterlagen müssen mit Fertigstellung des Bauvorhabens übergeben werden, und aus den Unterlagen muss der Nachweis geführt werden können, dass das Bauwerk unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist. Die Erstellung und Herausgabe von Bauvorlagen verschiebt sich zusätzlich noch nach vorne, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber oder ein Fördermittelgeber Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, dass diese Bedingungen eingehalten werden (z. B. KfW Darlehen).

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Auf den Bauträgervertrag sind die entsprechenden Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag anzuwenden, soweit die Vorschriften anwendbar sind, insbesondere wenn Verbraucher beteiligt sind. Gesondert geregelt ist, dass einige Vorschriften ausdrücklich nicht anwendbar sind, so die Kündigung des Vertrages, weil dies eine nachteilige Umsetzung der Risiken des Bauträgervertrages beinhalten würde. Beim Bauträgervertrag sind ebenfalls auch nicht die Anordnungsrechte des Bestellers aus den §§ 650 b, 650 c anzuwenden. Gleiches gilt auch für die Vorschrift des § 650 d BGB über die Sicherungshypothek. Abschlagszahlungen richten sich nach § 650 v BGB nach den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung.


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