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Das neue Bauvertragsrecht führt erstmalig in § 650 a BGB den Bauvertrag als besondere Vertragsart in das Gesetz ein und legt den Inhalt fest. Zudem gibt es einige sachliche Änderungen.

Definition des Bauvertrages

Als Bauvertrag wird ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes oder einer Außenanlage oder eines Teils davon definiert. Weiterhin ist auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ein Bauvertrag, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Für alle anderen Verträge, mögen sie auch mit dem Bau zusammenhängen, gelten nur die allgemeinen Vorschriften über den Werkvertrag.  

Die Instandhaltung einer Außenanlage ist damit nicht als Bauvertrag zu verstehen. Das Gleiche gilt für solche Instandhaltungsarbeiten, die nicht konstruktiv wesentlich sind. Anders ist dies bei Wartungs- und Inspektionsleistungen, die der Erhaltung oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen. Eine genaue Abgrenzung dürfte erst durch die Rechtsprechung umgesetzt werden.

Anschaulich lässt sich dies am Beispiel von Maler- oder Bodenbelagsarbeiten machen: Ein Vertrag über Malerarbeiten bei der Herstellung oder dem Umbau eines Bauwerks ist danach als Bauvertrag einzuordnen. Gleiches gilt auch dann, wenn die Malerarbeiten im Rahmen einer umfangreichen Sanierung einer Immobilie anfallen. Anders dagegen, wenn nur der Hausanstrich erneuert wird. Die nachträgliche Verlegung eines verklebten Teppichbodens in einer Wohnung ist als Bauvertrag anzusehen, nicht aber die Verlegung loser Teppichfliesen. 

Einseitige Änderungen mit Preisanpassung

Das bisherige Werkvertragsrecht des BGB kannte, anders als die VOB/B, nicht die Möglichkeit der einseitigen Änderung des Vertragsinhaltes. Es war somit in allen Fällen ein einvernehmlicher Vertrag über die Änderung notwendig. In der VOB/B war dieser Mangel schon früh erkannt und über § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B behoben worden. Dies ist nunmehr durch § 650b BGB auch in das Bauvertragsrecht des BGB übernommen worden. Allerdings ist im BGB eine obligatorische Verhandlungspflicht vorgesehen. Dies bedeutet, dass der Bauherr zunächst ein Änderungsverlangen äußern muss. Bei geänderten Leistungen muss die Ausführung dem Unternehmer zumutbar sein, die Zumutbarkeit muss der Bauherr beweisen. Bei zusätzlichen Leistungen besteht dagegen ein freies Anordnungsrecht.  

In beiden Fällen ist der Unternehmer verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- bzw. Mindervergütung zu erstellen, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Ist der Bauherr für die Planung verantwortlich, muss der Bauherr die für die Änderung erforderliche Planung dem Unternehmer zur Verfügung gestellt haben. Erzielen die Parteien dann binnen einer Frist von 30 Tagen nach Zugang des 1. Änderungsbegehrens keine Einigung, dann kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, dem nachzukommen, wenn die Ausführung zumutbar ist.  

Gleichzeitig ist die Höhe der Vergütung nach § 650c BGB anzupassen. Maßgeblich für die Anpassung ist der Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Bei der Ermittlung der Kosten kann der Unternehmer stattdessen auf seine ursprüngliche Kalkulation zurückgreifen, wenn er dies möchte. Die für unveränderte Leistungen vereinbarten Preise bleiben hierbei unberührt. Für jeden Nachtrag ist dann eine gesonderte Abrechnung vorzunehmen.  

Für die Entscheidung über Streitigkeiten über das Anordnungsrecht und / oder die Vergütungsanpassung hat der Gesetzgeber weiterhin in § 650d BGB die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung geschaffen. Nach Beginn der Bauausführung ist es nicht erforderlich, die besondere Eilbedürftigkeit für eine einstweilige Verfügung glaubhaft zu machen, es reicht aus, dass ein Anspruch besteht. Ob dieses Verfahren praktische Wirksamkeit erlangen wird, wird man abwarten müssen. Insgesamt ist die Regelung schwerfällig und langsam.

Zustandsfeststellung

Neu eingeführt ist in § 650g BGB auch die Möglichkeit einer Zustandsfeststellung ein. Dies gilt immer dann, wenn der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert. Hierdurch soll erreicht werden, dass Streitigkeiten über Mängel frühzeitig geklärt werden. Die Zustandsfeststellung muss grundsätzlich gemeinsam erfolgen. Eine einseitige Feststellung durch den Unternehmer ist möglich, wenn der Bauherr einem vereinbarten oder durch den Unternehmer unter angemessener Fristsetzung festgelegten Termin unentschuldigt fernbleibt. Erscheint er dagegen zum Termin und kann lediglich keine Verständigung über den Zustand erzielt werden, bleibt dem Unternehmer nur die Möglichkeit des selbständigen Beweisverfahrens. In der Praxis wird die Zustandsfeststellung für den Unternehmer vermutlich ein stumpfes Schwert bleiben.

Fälligkeit des Baulohns  

Die Fälligkeit des Werklohns tritt nach § 650 g Abs. 4 BGB ein, wenn das Werk abgenommen wurde oder die Abnahme entbehrlich ist und der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Damit wird im Grunde der BGB-Bauvertrag der Regelung der VOB/B angepasst. Die Maßstäbe für eine prüffähige Rechnung werden den Maßstäben des § 14 VOB/B entsprechen. Während bei der VOB/B die Prüfung unverzüglich zu erfolgen hat, längstens aber in 2 Monaten, muss der Bauherr beim BGB-Bauvertrag innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung eine begründete Einwendung gegen ihre Prüffähigkeit erheben. Hierbei müssen die erhobenen Rügen deutlich machen, dass für den Bauherrn eine sachliche Auseinandersetzung nicht möglich ist. Spätere Einwendungen bleiben natürlich vorbehalten, sie beziehen sich dann allerdings nur noch auf die sachliche Richtigkeit der Rechnung.

Kündigung des Bauvertrages  

Schließlich ist für die Kündigung des Bauvertrages nunmehr in § 650h BGB die Schriftform (Brief, Mail mit qualifizierter elektronischer Signatur) eingeführt worden. Die Bauvertragsparteien soll hierdurch vor spontanen Handlungen geschützt werden. Zu beachten ist, dass eine Kündigung in Textform (einfaches Mail, Telefax) nicht ausreicht. Das Schriftformerfordernis gilt sowohl für die Kündigung aus wichtigem Grund als auch für die freie Kündigung.

Sicherungsrechte für den Bauunternehmer

Die Sicherungsrechte des Bauunternehmers sind durch die Neufassung aus den allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages herausgenommen und in den Bauvertrag hineingenommen worden. Die Vorschriften sind deshalb für reine Werkverträge nicht mehr anwendbar. Für die Sicherungshypothek nach § 650 e BGB ist es bei der bloßen Verschiebung der Vorschrift ohne sachliche Änderung verblieben.

Anders ist dies für die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB. Hier waren in der Vergangenheit Bauherren, die als natürliche Personen einen Auftrag für ein Einfamilienhaus erteilten, privilegiert und von der Anwendung der Vorschrift ausgeschlossen. Jetzt gilt diese Privilegierung nur noch, wenn der Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag oder Bauträgervertrag ist. Ein Verbraucherbauvertrag liegt aber nur dann vor, wenn ein Gebäude insgesamt neu gebaut wird oder erhebliche Umbaumaßnahmen stattfinden. Nimmt also ein Verbraucher jetzt eine Einzelvergabe von Bauleistungen für ein Einfamilienhaus vor, so wird er nicht mehr begünstigt und muss in Zukunft mit Sicherheitsverlangen rechnen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift wird damit erheblich erweitert.

 


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