Auch im Baurecht wirkt sich die Schuldrechtsreform, insbesondere im Bereich der Gewährleistung aus. Das bisherige Recht der Gewährleistung wurde in das allgemeine Leistungsstörungsrecht integriert. Die Haftung für Mängel wurde im Kaufrecht  und im Werkvertragsrecht, also auch im Baurecht, weitgehend parallel geregelt. Der Bauunternehmer ist jetzt nach § 633 I BGB zur Lieferung eines mangelfreien Werkes verpflichtet. Ein Mangel stellt eine Pflichtverletzung dar, die entsprechende Ansprüche nach den allgemeinen Regeln auslöst.

Praktisch bedeutsam ist der geänderte Mangelbegriff. Der Baumangel wird in § 633 II BGB definiert. Maßgeblich ist zunächst die vereinbarte Beschaffenheit, etwa nach der Baubeschreibung. Wird diese Baubeschreibung allerdings vom Unternehmer gestellt, so führt eine unsachgemäße Baubeschreibung dazu, dass der Unternehmer gleichwohl das liefern muss, was nach Treu und Glauben erwartet werden kann, er muss also regelmäßig die anerkannten Regeln der Technik einhalten. Nur wenn der Besteller trotz entsprechender Aufklärung und entsprechender Hinweise des Unternehmers eine geringerwertige Ausführung vereinbart, kann sich der Unternehmer auf die Baubeschreibung berufen.

Größte Vorsicht ist außerdem bei Garantien (Zusicherungen) geboten. Diese führen zu einer verschuldensunabhängigen Haftung. Hinzu kommt, dass der Unternehmer während der Garantiezeit nachweisen muss, dass ein Mangel etwa auf falscher Bedienung oder Behandlung beruht.

Die Folgen des Mangels sind in § 634 BGB im Einzelnen aufgeführt, sie entsprechen den allgemeinen Regelungen, bis auf die nachfolgenden Besonderheiten:

Nach wie vor hat der Unternehmer ein Nachbesserungsrecht, dass jetzt auch eine Neuherstellung beinhalten kann. Das Wahlrecht hierzu hat der Unternehmer. Er kann die Nacherfüllung verweigern, wenn die Kosten unverhältnismäßig sind. In diesem Falle haftet er dann nach den allgemeinen Regeln.

Der Bauherr hat nach fruchtlosem Fristablauf nach der Aufforderung zur Nachbesserung ein Recht zur Selbstvornahme, wie auch bisher (früher § 633 III, jetzt § 637 BGB). Dies schließt auch den Kostenvorschuss ein, der jetzt gesetzlich geregelt ist.

Für Rücktritt, Minderung und Schadensersatz ist eine Ablehnungsandrohung, anders als nach altem Recht, nicht mehr erforderlich, wohl aber eine Fristsetzung zur Erfüllung. 

Die Verjährungsregelung des Werkvertragsrechtes ist jetzt in § 634 a BGB enthalten. Bei Bauwerken gilt generell die 5-jährige Verjährung ab Abnahme. Hierzu gehören dann aber auch Architekten- und Ingenieurleistungen. Bei Arbeiten an einem Grundstück ( Tiefbauarbeiten, Gartengestaltung) tritt die Verjährung nach 2 Jahren ein (auch für Landschaftsplaner). Im übrigen ist die regelmäßige Verjährung Maßstab, d. h. Mängel verjähren in 3 Jahren ab Kenntnis. Dies gilt auch bei arglistigem Verschweigen, ebenso wie auch bei Organisationsmängeln, die dazu geführt haben, dass Fehler nicht entdeckt wurden.

Für den Bauunternehmer günstiger ist jetzt die Möglichkeit des Rückgriffs auf seine Baustofflieferanten, weil auch für Baustofflieferanten nunmehr die 5-jährige Verjährung gilt, § 438 BGB.

Unser Rat:

Eine sorgfältige Baubeschreibung ist bei der Errichtung von Bauwerken nach wie vor ein Muss.

Soll preiswerter gebaut werden, so muss darauf hingewiesen werden, wenn die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten werden. (Achtung: Nachweis nicht vergessen!)

Mit Garantien sollte man höchst vorsichtig umgehen. Besser sind Beschaffenheitsregelungen in der Baubeschreibung.