Die hohen Anforderungen der unteren Gerichte an eine Verwertungskündigung hat der BGH mit Urteil vom 27.9.2017 deutlich reduziert.
Die Mieter hatten eine 190 m² große Wohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus für eine Kaltmiete von 850,00 € angemietet. Der jetzige Vermieter, eine Gesellschaft, hatte das Mietverhältnis durch Ankauf des Objektes übernommen. Gleichzeitig war er Eigentümer des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstückes, das er als Modegeschäft an eine GmbH & Co. KG verpachtet hatte. Geschäftsführer und Alleingesellschafter beider Gesellschaften waren ein und dieselbe Person.
Der Vermieter kündigte dann das Mietverhältnis über die Wohnung mit der Begründung, dass dieses zu einer vernünftigen Verwertung des Grundstücks erforderlich sei. Das Gebäude solle abgerissen werden und eine Abrissgenehmigung läge schon vor. Nach dem Abriss solle dann ein Neubau zur Erweiterung des Modegeschäftes auf dem Nachbargrundstück erfolgen. Nur so könnten höhere Erträge erwirtschaftet werden.
Der BGH wies die Räumungsklage des Vermieters zwar im Ergebnis ab, zeigte aber Möglichkeiten für den Erfolg auf. Der Vermieter von Wohnraum kann mit der Begründung kündigen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Abriss eines Gebäudes, um ein neues Gebäude zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten und so höhere Pachteinnahmen zu erzielen, sieht der BGH als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung an. Das gilt auch, wenn in dem Gebäude bisher Wohnungen waren.
Voraussetzung ist weiter, dass die neue Nutzung schon Gestalt angenommen hat. Eine Vorratskündigung reicht nicht. Eine Abrissgenehmigung und bereits laufende Vorbereitungen der Bauantragsunterlagen reichen aus.
Schwieriger wird es mit den erforderlichen wirtschaftlichen Nachteilen. Hier ist zwischen dem Interesse des Wohnungsmieters, seine Wohnung zu behalten einerseits, und dem Verwertungsinteresse des Vermieters andererseits abzuwägen. Nicht jeder Nachteil für den Vermieter reicht. Der Nachteil muss die Nachteile des Mieters wiederum aber auch nicht weit übersteigen. Es gibt keine festen Maßstäbe. Es kommt immer auf den jeweiligen Einzelfall an.
Hierbei ist aber entscheidend, dass die Nachteile beim Vermieter selbst eintreten müssen. Nachteile bei einer Schwestergesellschaft reichen nicht. Berücksichtigt werden können schließlich auch nur Gründe, die in der Kündigung angegeben sind.
Unser Tipp
- Achten Sie bei einer Verwertungskündigung auf eine sorgfältige Begründung.
- Pauschale Behauptungen führen nicht zum Erfolg.
- In derartigen Fällen ist eine fachkundige Beratung der Schlüssel zum Erfolg.
