Schimmel im Altbau

Ob die bloße Gefahr einer Schimmelbildung einen Mangel der Mietsache darstellt, war bisher nicht klar. Mit Urteil vom 5.12.2018 hat der BGH seine Beurteilung genauer dargelegt.

Der Mieter einer Wohnung hatte in seiner Wohnung Schimmelpilzbefall. Außerdem bestand in Teilbereichen Schimmelpilzgefahr noch ohne Sporenbildung wegen geometrischer Wärmebrücken. Die Wohnung war 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen gebaut worden. Der Mieter verlangt Mietminderung einmal im Hinblick auf den Schimmelbefall, zum anderen Mietminderung wegen der Schimmelpilzgefahr sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die diesbezügliche Mängelbeseitigung.

Nach dem Gesetz ist ein Mangel eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Außerdem muss die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Zustand aufgehoben oder gemindert sein. Dann hat der Mieter Anspruch auf Mietkürzung, auf Mängelbeseitigung sowie ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten oder einen Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung. Soweit der Mangel sich bereits verwirklicht hat, bestehen diese Rechte nach ständiger Rechtsprechung bereits. Soweit aber nur eine Gefahr besteht, ist die Rechtslage klärungsbedürftig.

Der BGH hat die Sache wie folgt gesehen. Vorrangig sind die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Fehlen diese, dann ist der übliche Wohnungsstandard bei vergleichbaren Wohnungen maßgeblich. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zur bestehenden Ausführung technische Normen, dann müssen diese eingehalten sein. Dabei gilt grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.

Zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Geometrische Wärmebrücken waren allgemein üblicher Bauzustand. Die erst Jahrzehnte nach der Errichtung des Gebäudes in Kraft getretene DIN-Vorschrift (DIN 4108-2:2003-07) kann nicht herangezogen werden. Es gibt auch keinen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens. Letzteres gilt nur für Elektroinstallation.

Bezogen auf die Wärmedämmung gilt deshalb folgendes. Der Mieter muss nicht die Möglichkeit haben, das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius und die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad Celsius zu heizen. Er muss auch nicht die Möglichkeit haben, kalte Außenwände beliebig zu möblieren oder die Wohnung nicht mehr als zweimal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßzulüften. Pauschale Anforderungen an das Wohnverhalten des Mieters mit bestimmten Mindest- und Höchsttemperaturen in der Wohnung sowie eine Mindestlüftung und Möblierung mit Wandabstand sind unbegründet. Das gebotene Wohnverhalten soll vom Einzelfall abhängen.