Wenn der Inhaber eines eingetragenen Wohnungsrechts auf diese schenkweise verzichtet hat, sind bei Verarmung innerhalb von 10 Jahren neben dem Ersatz des Wertes des Verzichts auch die seit der Schenkung gezogenen Nutzungen herauszugeben. Für die Höhe des Wertersatzes für den Verzicht ist die Änderung des Verkehrswerts des belasteten Grundstücks bei Wegfall der Belastung maßgeblich, so jedenfalls der Bundesgerichtshof(BGH) in einer Entscheidung vom 17. 4. 2018.
Ein Ehepaar hatte 1995 das Eigentum an einem Hausgrundstück auf ihre Tochter übertragen. Bei der Übertragung behielt es sich ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht an dem Grundstück vor. Im Jahre 2003 verzichteten die Eltern auf das Wohnrecht und ließen es im Grundbuch löschen. Anschließend vermietete die Tochter die Wohnung gegen eine monatliche Kaltmiete von 340 € an ihre Mutter. 2010 verstarb der Vater. Die Mutter wurde pflegebedürftig und lebte seit August 2012 in einem Seniorenheim. Die vorher bewohnte Wohnung stand dann zunächst leer. Ab September 2013 wurde sie von der Tochter vermietet. Von August 2012 bis zum Tod der Mutter im Jahre 2015 hat das zuständige Sozialamt Hilfe zur Pflege i.H.v. 22.000 € geleistet. Das Sozialamt hat dann den Rückforderungsanspruch der Mutter wegen Verarmung auf sich übergeleitet und die Tochter auf Zahlung in Anspruch genommen.
Nachdem das Landgericht die Klage abgewiesen hatte, hat das OLG zur Zahlung von 5.700 € nebst Zinsen verurteilt. Die Mietüberschüsse, die in der Zeit von September 2013 bis zum Tode der Mutter in Höhe von insgesamt 5.700 € erzielt worden sind, seien zu erstatten. Auf den durch den Wegfall des Wohnungsrechtes erhöhten Verkehrswert des Grundstückes komme es nicht an.
Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass es bei der Rückforderung darum geht, dass die Vermögenslage des Beschenkten so umzusetzen ist, als hätte es das Geschenk nicht gegeben. Zur Bewertung kommt es bei dem Verzicht auf ein Wohnrecht darauf an, welchen Wert das lastenfreie Grundstück im Verhältnis zu dem mit dem Wohnrecht bewerteten Grundstück hat. Die Differenz ist dann der Wert der Schenkung.
Neben dem Wert der Schenkung ist des Weiteren auch noch die Herausgabe der Bereicherung vorzunehmen, und zwar ab dem Zeitpunkt der Schenkung. Es sind also insofern die Vermögensmehrungen zu erstatten, die sich durch die Vermietung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Wohnung an die Mutter ergeben haben. Allerdings ist insoweit zu klären, ob diese Bereicherung tatsächlich noch besteht oder möglicherweise weggefallen ist.
Die Entscheidung des BGH macht deutlich, dass die Risiken bei der Übertragung von Vermögenswerten hohe Risiken beinhalten. Zwar ist zweifelhaft, ob die Berücksichtigung auch der Mieten neben der Wertdifferenz nicht zu einer übermäßigen Belastung führt, weil sich die Wertdifferenz ja gerade in den Mieten ausdrückt. Die Fallgestaltung macht deutlich, dass bei derartigen Vorgängen eine sorgfältige Umsetzung zu empfehlen ist.
Im vorliegenden Fall kam erschwerend hinzu, dass der Verzicht auf das Wohnrecht im Jahre 2003 erfolgt ist und ab August 2012 beim Sozialamt um Hilfe nachgesucht wurde. Wäre dies ein Jahr später eingetreten, wäre das gesamte Verfahren nicht entstanden.
Unser Tipp
Die Tochter hätte daran denken können, bis zum Ablauf von 10 Jahren nach dem Verzicht die entsprechenden Aufwendungen für die Mutter aus eigenem Vermögen zu übernehmen, um dem Rückübertragungsanspruch zu entgehen.
