Wer für den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern in einer WEG zuständig ist, hat jetzt der BGH mit Urteil vom 07.12.2018 geklärt.
Folgender Sachverhalt lag zu Grunde. Der Kläger und die Beklagten sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Wegen der bestehenden Pflicht zur Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung den Einbau, die Wartung und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma.
Die Anschaffungskosten von 26,75 € je Gerät sollten aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Die jährlichen Wartungskosten von derzeit 4,71 € je Gerät sollten über die Jahresabrechnung umgelegt werden.
Der Kläger hatte in seinen Wohnungen schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut. Er wollte deshalb von der Regelung befreit werden. Er hat den Beschluss angefochten. Alle Instanzen haben die Klage abgewiesen.
Die WEG hatte hier die Beschlusskompetenz. Nach § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW sind Eigentümer von Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, verpflichtet, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, bis spätestens 31.12.2016 mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Das ist eine eigentumsbezogene Pflicht. Hierfür besteht eine Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft.
Die Eigentümer sind nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern auch für Räume zu beschließen, in denen die Eigentümer schon selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Das ist kein unzulässiger Eingriff in Sondereigentum.
Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Kontrolle und Wartung. Die Eigentümer können eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch Stimmenmehrheit beschließen. Von der WEG angebrachte Rauchwarnmelder sind Gemeinschaftseigentum.
Dem steht auch nicht § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW entgegen, wonach grundsätzlich der unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft sicherstellen muss. Das betrifft nur die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Der angegriffene Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Das war bei bereits selbst eingebauten Rauchwarnmeldern bisher umstritten. Die Gebäudesicherheit soll durch eine einheitliche Regelung erhöht werden. Rauchwarnmelder dienen dem Schutz des Sondereigentums, aber auch dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Anlage. Durch eine schnelle Entdeckung des Brandes wird auch Gemeinschaftseigentum geschützt. Alles in einer Hand erhöht die Sicherheit. Risiken bei der Feuerversicherung werden reduziert.
Die Wartungskosten werden ebenfalls reduziert. Unterschiedliche Wartungsarten und Wartungsintervalle führen zu einem erhöhten Mehraufwand des Verwalters. Die Eigentümer mit eigenen Rauchwarnmeldern müssen dem Verwalter die Wartung nachweisen. Wie dieser Nachweis aussehen soll, ist nicht geklärt. Die Mehrbelastung der Eigentümer mit eigenen Geräten ist gering und tritt zurück.
Unser Tipp
- Prüfen Sie die Beschlusskompetenz.
- Prüfen Sie die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung
