Häufig wurde zur Vermeidung von Diskussionen im Vertrag ausdrücklich eine Nutzungsausfallentschädigung oder eine Vertragsstrafe für den Fall der Verspätung vereinbart, um Streitigkeiten zu vermeiden.
In einer Entscheidung vom 20.02.2014 hat der BGH jetzt ausdrücklich festgehalten, dass ein Bauträger verpflichtet ist, eine Nutzungsausfallentschädigung zu zahlen, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig nach den vertraglichen Vereinbarungen übergeben worden ist. In welcher Höhe eine solche Entschädigung zu zahlen ist, ist allerdings in gewissem Umfange noch unklar.
Das Oberlandesgericht hatte wegen einer Verspätung von ca. 2 Jahren eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung zugesprochen. Hiervon hatte das OLG einen Abschlag von 30 % für den Vermietergewinn und bei privater Nutzung für sonstige anfallende Kosten vorgenommen. Außerdem hatte es die während der Zeit anfallende Miete für eine deutlich kleinere Wohnung in Abzug gebracht, weil diese Kosten in jedem Falle nach allgemeinen Grundsätzen vom Bauträger geschuldet wurden.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass gegen diese Berechnung keine Einwände bestehen. Da es im konkreten Fall um eine Wohnung ging, die der Erwerber mit seiner Familie selber bewohnen wollte, kam es darauf an, ob der Entzug dieser Gebrauchsmöglichkeit auch einen Vermögensschaden begründet. Dies wird nur in Ausnahmefällen, etwa beim Entzug von Kraftfahrzeugen, bejaht.
Voraussetzung ist nach Auffassung des BGH, dass sich die entsprechende Nutzung in signifikanter Weise auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Bei einer Wohnung ist hiervon jedenfalls auszugehen. Weiter ist Voraussetzung, dass es nicht um einen kurzfristigen Nutzungsausfall, sondern eine längere Frist geht. Ebenso kann von einem Schaden dann nicht die Rede sein, wenn vergleichbarer anderer Wohnraum bis dahin zur Verfügung steht. Dies gilt aber dann nicht, wenn der erworbene Wohnraum mit dem tatsächlich genutzten nicht vergleichbar ist und eine deutlich niedrigere Qualität besitzt.
In allen Fällen ist der notwendige Aufwand für diese andere Wohnung während der Verspätung in jedem Falle zu ersetzen, weil insoweit ein konkretisierbarer Schaden entstanden ist. Ebenso ist die entgangene Miete zu ersetzen, wenn die erworbene Wohnung vermietet werden sollte und ein Mieter bereitstand.
Unser Tipp:
Trotz dieser Entscheidung bleibt es dabei, dass im Vertrag für diesen Fall eine klare Regelung getroffen werden sollte. Dies betrifft zum einen die Höhe einer Ausfallentschädigung wie auch den Zeitpunkt der Fertigstellung, der genau festgelegt sein soll.
