Außerdem soll das Wärmecontracting erleichtert und der Kündigungsschutz bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen verbessert werden. Die Neuregelung gilt für Wohnraum und (mit Ausnahmen) für Gewerberaum.
Erhaltung und Modernisierung
Erhaltungsmaßnahmen sind zu dulden, müssen aber rechtzeitig angekündigt werden.
Modernisierungsmaßnahmen, die gefördert werden, sind
- Einsparung von Endenergie
- Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie (Öl, Gas)
- Klimaschutz
- Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache (Aufzug)
- Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Spielplatz)
- Gesetzlich verordnete Maßnahmen (Rauchmelder)
- Schaffung von neuem Wohnraum
Modernisierungsmaßnahmen müssen angekündigt werden spätestens drei Monate vor Beginn in Textform unter Angabe von Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer, Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Der Mieter ist auf die Möglichkeit des Härteeinwandes hinzuweisen.
Die Modernisierungsmaßnahme ist vom Mieter grundsätzlich zu dulden. Eine Ausnahme besteht bei unzumutbarer Härte für den Mieter. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht.
Das Minderungsrecht ist bei energetischer Modernisierung für 3 Monate ausgeschlossen. Das gilt nicht, wenn die Tauglichkeit völlig aufgehoben ist.
Es sind vom Gesetz abweichende Regelungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter nach Abschluss des Mietvertrages möglich.
Der Vermieter von Wohnraum kann die Miete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen um jährlich 11 % der Modernisierungskosten erhöhen. Das gilt nicht, wenn die Modernisierung ausschließlich zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und zum Klimaschutz erfolgt. Eine Mieterhöhung ist auch ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet. Die Gründe müssen innerhalb einer Ausschlussfrist mitgeteilt werden.
Kosten der Wärmelieferung
Stellt der Vermieter die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, dann kann er die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf den Mieter unter folgenden Voraussetzungen umlegen.
Es besteht ein laufendes Mietverhältnis. Der Mieter muss schon bisher die Kosten für Wärme oder Warmwasser tragen. Die Wärme wird aus einer vom Wärmelieferer errichteten neuen Anlage geliefert oder die Wärme kann durch ein Wärmenetz bereit gestellt werden.
Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz geliefert werden. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage schon 80 %, darf sich der Wärmelieferant auf die Verbesserung der Betriebsführung beschränken.
Die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein. Der Vermieter muss die Umstellung mindestens 3 Monate vorher ankündigen. Die Einzelheiten der Umstellung regelt eine Verordnung, die ab dem 01.07.2013 in Kraft tritt. Kündigt der Vermieter die Umstellung nicht ordnungsgemäß an, hat der Mieter ein Kürzungsrecht.
Räumung
Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters bringt für den Vermieter erhebliche wirtschaftliche Belastungen mit sich. Die Rechtslage war bisher unzureichend geregelt. Hier gibt es Änderungen.
Eine Räumungsklage muss vom Gericht jetzt vorrangig und beschleunigt durchgeführt werden.
Klagt der Vermieter auf Räumung und Zahlung, kann er wegen der Geldforderung eine Sicherungsanordnung beantragen. Voraussetzung dafür ist eine hohe Aussicht der Klage auf Erfolg und ein überwiegendes Interesse des Vermieters. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter von Wohnraum eine einstweilige Verfügung auf Räumung beantragen.
Die Zwangsräumung von dritten Personen in der Wohnung kann durch eine einstweilige Verfügung begründet werden.
Der Gerichtsvollzieher kann jetzt wertlose Sachen des Mieters sofort vernichten. Er kann die vereinfachte Zwangsräumung durch Geltendmachung des Vermieterpfandrechts und Austausch der Türschlösser ohne Kompletträumung durchführen. Der Vermieter kann den Inhalt der Räume anschließend je nach Wert vernichten, hinterlegen, versteigern oder verkaufen.
Kündigungssperrfrist
Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und das Wohnungseigentum danach verkauft, dann kann der Käufer erst nach 3 Jahren eigene Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung geltend machen. Die Sperrfrist kann von den Ländern auf 10 Jahre ausgedehnt werden.
Das Kündigungsverbot gilt auch für Gesellschaften oder Eigentümergruppen. Gleiches gilt jetzt auch für Belastungen zu Gunsten des Käufers, die den Gebrauch durch den Mieter hindern (Nießbrauch). Das Verbot gilt nicht bei Gesellschaften oder Erwerbern derselben Familie oder desselben Haushalts.
Allgemeine Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze von 20 % bei der Mieterhöhung können die Länder auf 15 % senken bei nicht ausreichender Versorgung mit Mietwohnungen.
Mietkaution
Die Barkaution darf der Mieter von Wohnraum in 3 gleichen monatlichen Teilen zahlen. Der erste Teil ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen sind mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen zu zahlen. In einer mietfreien Zeit wegen Renovierung gilt die Renovierung als Mietzahlung. Zahlt ein Mieter eine Mietkaution nicht, kann der Vermieter bei einem Rückstand der Kaution in Höhe von 2 Monatskaltmieten eine fristlose Kündigung aussprechen.
