Mietrechtsreform 2019

Einige Jahre nach der Mietrechtsreform 2015 mit der sog. Mietpreisbremse gibt es jetzt wieder eine Verschärfung. Die neue Regelung ist zum 1. Jan. 2019 in Kraft getreten.

Modernisierungsumlage

Modernisierungskosten können seitdem statt bisher in Höhe von 11 % grundsätzlich nur noch in Höhe von 8 % jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Außerdem besteht jetzt eine Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren. Liegt die Miete unterhalb von 7 €/m², gilt eine Kappungsgrenze von 2 €/m². Unberücksichtigt bleiben hierbei grundsätzlich Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Erhöhungen wegen veränderter Betriebskosten. Die geringere Kappungsgrenze gilt, wenn die Miete im Monat vor Eintritt der Mieterhöhung unter 7 €/m² liegt. Maßgeblich ist die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnfläche. Der gesenkte Prozentsatz gilt nur für Modernisierungsmaßnahmen, die ab dem 1 Jan. 2019 angekündigt wurden.

Vereinfachte Berechnung

Für die Berechnung der Modernisierungsumlage gibt es jetzt ein vereinfachtes Verfahren. Nicht zu berücksichtigen sind Veränderungen der Betriebskosten und Zinsermäßigungen aus zinsverbilligten öffentlichen Darlehen.

Die anteiligen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen können pauschal mit 30 % abgezogen werden. Kosten von Modernisierungen in den letzten 5 Jahren, die gegenüber dem Mieter durch Mieterhöhung geltend gemacht wurden, sind auf die neue Mieterhöhung anzurechnen.

Der Mieter kann sich gegenüber der Erhöhung nicht auf eine Härte berufen.

Allgemeine Mietpreisbremse

Die Pflicht des Vermieters zur Auskunft über die Vormiete ist verschärft. Der Vermieter muss dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft erteilen

• über die Vormiete, wenn der Vermieter sich auf eine Vormiete beruft, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt
• über andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse wie vorangegangene Modernisierung, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014, wenn sich der Vermieter darauf berufen will.

Kommt der Vermieter diesen Auskunftspflichten nicht nach, dann kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete – höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete – verlangen. Der Vermieter kann die Auskunft nachholen. In diesem Fall kann sich der Vermieter dann zwei Jahre nach der Nachholung auf die Ausnahme berufen. Für die Zwischenzeit kann der Vermieter nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zzgl. 10 %. Die Auskunft muss in Textform erfolgen d. h. zulässig sind neben Brief auch Mail oder Fax. Eine inhaltlich falsche Auskunft ist zunächst ohne Folgen. Die Auskunft gilt als erteilt. Der Mieter kann beanstanden, dass keine oder eine inhaltlich falsche Auskunft erteilt wurde. Es reicht eine einfache Rüge aus. Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur solche Mieten zurückfordern kann, die nach seiner Rüge fällig geworden sind.

Bewusstes Herausmodernisieren

Es wird dem Vermieter erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, dass der Mieter kündigt. Es gibt vier Arten von Verstößen:

• nach einer Ankündigung wird nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten begonnen
• es wird eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt
• die Maßnahme wird so durchgeführt, dass sie mit erheblichen nicht notwendigen Belastungen für den Mieter verbunden ist
• die Arbeiten ruhen nach Beginn mehr als 12 Monate.

Der Vermieter kann hiergegen nachvollziehbare Gründe vorbringen und beweisen. Ansonsten hat der Mieter Schadensersatzansprüche. Außerdem ist das Verhalten des Vermieters eine Ordnungswidrigkeit, belegt mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 €.

Mieterschutz bei sozialen Zwecken

Mietet eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege Räume an, um die Räume aus sozialem Interesse Personen zum Wohnen zu überlassen, dann gilt der Schutz des Wohnraummietrechts auch für diesen Hauptmietvertrag.