Kann die kurzzeitige Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste von den anderen Eigentümern verboten werden? Hiermit hat sich der BGH mit Urteil vom 12.04.2019 befasst.
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Wohnungen nahe der Nordsee. Die Klägerin wollte ihre Wohnung an Feriengäste vermieten. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, nach der die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen auch vorübergehend oder wechselnd vermieten können z. B. an Feriengäste. Dieses gefiel den anderen Wohnungseigentümern nicht. Sie beriefen sich auf eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung, nach der diese mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Die übrigen Eigentümer fassten deshalb einen Beschluss zur Änderung der Teilungserklärung. Danach sollten Wohnungen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt und vermietet werden. Die Überlassung an wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer oder als Werkswohnung sollten nicht zulässig sein. Die Klägerin hat den Beschluss angefochten. Das Gericht hat den Beschluss als unzulässig angesehen.
Die Bestimmung einer Einheit zu Wohnzwecken ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die zulässige Wohnungsnutzung umfasst auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Die Änderung einer Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss ist möglich, wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung, wie die Öffnungsklausel, das vorsehen. Ein danach grundsätzlich zulässiger Beschluss kann aber inhaltlich geprüft werden.
Zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das unentziehbare und mehrheitsfeste Individualrecht Wohnen. Die Nutzungsmöglichkeit einer Einheit bestimmt ihren Wert. Sondereigentum ist Eigentum im Sinne des Grundgesetzes. Eingriffe bedürfen der Zustimmung der betroffenen Eigentümer.
Der BGH hat die Sache hier wie folgt gesehen. Die kurzzeitige Vermietung kann durch Vereinbarung aller Eigentümer verboten werden. Sie kann durch Beschluss verboten werden. Dann müssen alle Eigentümer zustimmen. Oder es muss ein Mehrheitsbeschluss erfolgen aufgrund einer Öffnungsklausel und nur mit Zustimmung des Sondereigentümers, dessen Einheit durch die Änderung der Zweckbestimmung betroffen ist. Das sind dann aber praktisch alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie aktuell gar nicht vermieten. Störungen durch kurzzeitige Vermietungen wie Überbelegung, Verstöße gegen die Hausordnung, Lärmbelästigungen sollen durch Unterlassungsansprüche abgewehrt werden. Das ist allerdings ein stumpfes Schwert. Zum einen ist es aufwendig, die Störungen und deren Ursache nachzuhalten und gegebenenfalls zu beweisen. Zum anderen ist die Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen ebenfalls umständlich.
Unser Tipp
Wollen Sie Wohnungseigentum erwerben, prüfen Sie genauestens die Teilungserklärung und die erfolgten Beschlüsse.
