In dem zu entscheidenden Falle war im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Vermieter keine Gewähr dafür übernimmt, dass die gemieteten Flächen den technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Die gemieteten Flächen waren bis dahin mit Genehmigung als Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle genutzt worden. Der Mieter betrieb ein Cateringunternehmen. Die Behörde beanstandete die nicht genehmigte Nutzungsänderung und lehnte einen Antrag auf Genehmigung ab. Der Mieter erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben. Der Vermieter haftet grundsätzlich dafür, dass die mit dem Mieter vereinbarte Nutzung den baulichen Vorschriften entspricht. Er ist verpflichtet, die baulichen Voraussetzungen zu schaffen.
Hiergegen verstößt es, wenn der Vermieter in einem Formularmietvertrag das Risiko der Nutzungsgenehmigung dem Mieter auch für den Fall auferlegt, dass die Versagung ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes beruht. Hierdurch werden die Gewährleistungsrechte des Mieters ausgeschlossen und dem Mieter die Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses genommen. Ein derartig weitgehender Haftungsausschluss ist für den Mieter unangemessen. Der Ausschluss ist deshalb unwirksam. Der Vermieter haftet weiter.
Unser Rat:
- Im Falle einer Nutzungsänderung sollte der Mietvertrag unter der Bedingung der späteren Nutzungsgenehmigung geschlossen werden und zusätzlich vorab eine Bauvoranfrage gestellt werden.
