Einen entsprechenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt zur Entscheidung vorliegen. In diesem Fall hatte der Mieter eine Wohnung fristlos gekündigt, weil die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abwich. Einen Grund, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist unzumutbar war, hatte der Mieter nicht angegeben. In seinem Urteil vom 29. April 2009 hat der BGH den Mangel allein ausreichen lassen.
Der Mieter hat das Recht zu einer fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch eines Mietobjektes ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig ermöglicht wird. Das kann auch eine zu kleine Mietfläche sein, die tatsächlich mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Flächengröße liegt. Grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter vor einer fristlosen Kündigung aber auffordern, einen Missstand zu beseitigen.
Bei einer zu kleinen Fläche kann der Vermieter aber nichts beseitigen, so dass die Aufforderung nicht erforderlich ist. Ausgeschlossen ist die Kündigung, wenn dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die tatsächlich geringere Fläche bekannt war oder nur in Folge von Unachtsamkeit nicht bekannt war. Hierfür müssen aber konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Ansonsten muss der Mieter einen Missstand, den er bemerkt, dem Vermieter auch zeitnah mitteilen, sonst verliert er sein Recht auf fristlose Kündigung (Verwirkung). Generell muss ein Mieter bei einer fristlosen Kündigung auch angeben, warum ihm die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist unzumutbar ist. Hiervon wird abgesehen, wenn dem Mieter nicht der vertragsgemäße Gebrauch zur Verfügung gestellt wird.
Das Urteil hat weitreichende Folgen über die Flächengröße hinaus auch für weitere Mängel. Unklar war bisher, welches Ausmaß ein Mangel haben musste. Jetzt ist geklärt, dass bei einem Mangel ohne weiteres fristlos gekündigt werden kann. Einzige Schwelle für den Mieter ist, dass er vorher zur Beseitigung auffordern muss. Etwas anderes gilt, wenn der Mangel nicht beseitigt werden kann.
Für den Bereich der Geschäftsraummiete hatte der BGH schon durch Urteil vom 18.10.2006 grundsätzlich entschieden, dass bei Vorliegen eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs es nicht erforderlich ist, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Die neuere Entscheidung erweitert den Bereich und ist insbesondere auch für die Geschäftsraummiete von erheblicher Bedeutung. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, so auf einfache Weise aus einem unbequemen, insbesondere noch lang andauernden Mietverhältnis auszusteigen. Vor allem im Bereich der Geschäftsraummiete kann der Mieter kleine Mängel als Ausstieg nutzen.
Unser Rat:
- Beseitigen Sie etwaige Mängel umgehend.
- Seien Sie bei Flächenangaben sorgfältig. Mit dem Wörtchen „ca.“ können Sie nichts retten.
- Prüfen Sie im Streitfall immer, ob die Mängel schon länger bekannt sind.
