In der vorstehend bereits erwähnten Entscheidung des BGH vom 14.12.2016 hat sich das Gericht außerdem mit der Kündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs befasst. Eine GbR kann nach Ansicht des BGH den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen geltend machen. Der BGH hat seine Rechtsprechung insoweit im Ergebnis noch einmal bekräftigt.
Folgender Sachverhalt lag zugrunde. Der Mieter hatte 1985 seine Wohnung gemietet. 1991 verkaufte der Vermieter das Mehrfamilienhaus an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus vier Gesellschaftern. Die Gesellschaft wurde gegründet zum Zwecke „der Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Einige Wohnungen wurden dann verkauft. Die Wohnung des Mieters war die letzte Wohnung, die noch nicht saniert war. Im September 2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete dieses mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter.
Hier musste der BGH noch einmal ein Machtwort sprechen, weil sich die Untergerichte an seine Rechtsprechung nicht immer gehalten haben. So hatten die Gerichte zwischen Eigenbedarf einerseits und der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung andererseits nicht sauber getrennt.
Ausgangspunkt ist, dass die GbR für seine Gesellschafter oder deren Angehörige Eigenbedarf geltend machen kann. Dies war hier gegeben.
Andererseits gibt es aber Kündigungssperrfristen nach § 577 a BGB. Ist die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden und anschließend verkauft worden, dann kann der Käufer erst drei Jahre bzw. 10 Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gleiche gilt, wenn nach der Überlassung an den Mieter die Wohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Personen verkauft wurde, sog. Münchener Modell. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gesellschafter oder Erwerber zu derselben Familie oder zu demselben Haushalt gehören oder das Wohnungseigentum schon vor Überlassung an den Mieter begründet worden ist.
Im vorliegenden Fall kam die Kündigungssperrfrist nicht zum Zuge, weil zwischen Erwerb und Kündigung über zwanzig Jahre lagen. Damit ist die bisherige Rechtsprechung des BGH nochmals bestätigt und wird hoffentlich in Zukunft von den Untergerichten beachtet.
Unser Tipp
Prüfen Sie im Falle einer derartigen Kündigung die Kündigungssperrfrist sorgfältig.
Im Zweifel lassen Sie sich fachkundig beraten.
