In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht in dem Abschnitt „1. Ausgaben/Einnahmen“ unter der Position „sonstige Kosten“ die Position „Zuführung Rücklage Haus“ mit 13.440,00 €. Angegeben ist ferner der Anteil des jeweiligen Miteigentümers nach dem Verteilerschlüssel.
Unter dem Abschnitt „6. Entwicklung der Rücklagen“ steht eine Position „Zugang zur Rücklage Haus“ ebenfalls mit dem Gesamtbetrag von 13.440,00 €.
Dieses ist der Betrag, der der Instandhaltungsrücklage insgesamt zugeführt werden sollte. Tatsächlich haben aber nicht alle Eigentümer bezahlt. Ein Eigentümer hatte diese Abrechnung bei Gericht angefochten.
Die Verwaltung einer WEG muss nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben erstellen. Dazu ist eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen. Diese muss auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthalten.
Die Abrechnung soll dem einzelnen Wohnungseigentümer angeben, welche Ausgaben und Einnahmen es im Abrechnungszeitraum gab. Es muss erkennbar sein, was in die Rücklage gezahlt wurde und welche Beträge noch fehlen. Ein Eigentümer muss die Abrechnung ohne fachliche Unterstützung verstehen können. Dazu können nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben angegeben werden. Es müssen die tatsächlichen Einnahmen und Kosten angegeben werden. Dafür reicht es nicht, anzugeben, welche Beträge in die Instandhaltungsrücklage gezahlt werden sollten.
Nach Auffassung des BGH ist diese Art der Abrechnung unverständlich, irreführend und auch falsch. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und –einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, müssen die tatsächlichen Zahlungen auf die Rücklage als Einnahmen aufgeführt werden. Außerdem müssen die geschuldeten Zahlungen angegeben werden.
Diese neue Rechtsprechung gilt nicht nur für die Abrechnung ab 2009, sondern auch für frühere Jahre. Eine Nichtbeachtung macht die Jahresabrechnung anfechtbar.
Unser Rat:
- Prüfen Sie, ob die Jahresabrechnung den neuen Vorgaben entspricht.
- Für Verwalter gilt dies ganz besonders. Denn die Kosten einer Anfechtungsklage können auch der Verwaltung auferlegt werden.
