Muss ein Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung dem Mieter gleichzeitig seine bisherige Wohnung anbieten? Mit Urteil vom 19.7.2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) der Räumungs-klage des Vermieters stattgegeben, obwohl dieser seine eigene Wohnung nicht angeboten hatte.
Folgender Sachverhalt lag zu Grunde. Die Mieter waren Mieter einer ca. 170 m² großen 6-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses des Vermieters. Eine Tochter des Vermieters bewohnte mit ihrem Ehemann eine ca. 100 m² große 4-Zimmer-Wohnung im vierten Obergeschoss des Hauses. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis dann wegen Eigenbedarfs. Er begründete diesen damit, dass seine Tochter aus gesundheitlichen Gründen die Wohnung der Mieter benötige. Die Mieter wiesen diese Kündigung als unwirksam zurück. Sie vertraten die Auffassung, dass ihnen die Wohnung der Tochter des Vermieters habe angeboten werden müssen.
Die Pflicht des Vermieters, eine andere Wohnung anzubieten, endet nach der Entscheidung des BGH mit Ablauf der Kündigungsfrist. Für den Vermieter besteht zwar grundsätzlich ein Gebot der Rücksichtnahme. Das geht aber nicht so weit, dass er die eigene, von ihm bisher bewohnte Wohnung anbieten muss. Denn diese Wohnung würde erst frei nach dem Auszug des Mieters. Der Vermieter muss sich nicht auf einen „fliegen-den Wohnungswechsel“ mit dem Mieter einlassen. Dieses sei zu einseitig zu Gunsten des Mieters gedacht. Der BGH erwägt sogar, dass der Mieter von sich aus möglicherweise den Vermieter dazu befragen muss.
In diesem Zusammenhang ist eine weitere Entscheidung des BGH vom 14.12.2016 zur Pflicht zum Anbieten einer freien Alternativwohnung zu erwähnen. Bisher hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass ein unterlassenes Anbieten die Kündigung selbst unwirksam macht. In diesem Punkt hat der BGH jetzt seine Rechtsprechung geändert. Der Verstoß gegen die Anbietpflicht lässt die Kündigung wirksam bleiben, führt aber zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.
Der Anspruch geht aber nicht auf Fortsetzung des alten Mietvertrages oder Abschluss eines neuen Mietvertrages. Der Anspruch ist ausschließlich auf Geldersatz gerichtet. In Betracht kommen insoweit z. B. Umzugskosten oder Maklerkosten. Der Mieter muss die Erforderlichkeit und Höhe nachweisen.
Unser Tipp
Prüfen Sie auch nach Ausspruch einer Kündigung die Anbietpflicht.
Im Zweifel lassen Sie sich fachkundig beraten.
