Der Verkäufer muss den Käufer über solche Umstände aufklären, die für den Kauf entscheidend sind und deren Mitteilung der Käufer normalerweise erwarten kann. Dazu gehört z. B. die Verunreinigung eines Grundstücks mit Altölrückständen, das Fehlen einer Absicherung gegen Hochwasser oder erhebliche Feuchtigkeitsschäden.
Verschweigt ein Verkäufer einen derartigen Umstand, obwohl er ihn kennt oder für möglich hält, dann handelt er arglistig. Der Käufer kann den Vertrag anfechten, wenn nicht der Käufer diesen Umstand ohne weiteres erkennen konnte. Der Vertrag ist dann unwirksam.
Der BGH hat diese Aufklärungspflicht jetzt präzisiert. Danach soll der Verkäufer, der Kenntnis von den Altlasten hat, verpflichtet sein, auch diese Kenntnis zu äußern. Es soll nicht ausreichen, wenn er trotz Altlasten-Kenntnis nur einen Altlasten-Verdacht äußert. Diese Pflicht hat er auch, wenn bei dem Käufer aufgrund der Umstände ein Altlasten-Verdacht entstehen konnte. Die Entscheidung des BGH hat vor allem Bedeutung in den Fällen, in denen im Kaufvertrag die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen ist.
In einem Verfahren muss der Käufer dann darlegen und beweisen können, dass der Verkäufer ihn nicht aus-reichend aufgeklärt hat. Hierzu ist es aber ausreichend, wenn der Käufer die vom Verkäufer behauptete Aufklärung widerlegt.
Unser Rat:
- Notieren Sie sich im Anschluss an derartige Besichtigungs- und Verkaufstermine den wesentlichen Inhalt des Gesprächs und den Zustand des Grundstückes und nehmen Sie nach Möglichkeit einen Zeugen zu dem Termin mit.
- Lassen Sie besondere Zusagen oder Hinweise in den Vertragsbedingungen des notariellen Vertrages dokumentieren.
