Diese generelle Problematik (die sich natürlich durchaus lösen lässt) wird beim Bauen im Bestand noch einmal deutlich gesteigert. Hier stellt sich zusätzlich noch die Frage, wie eigentlich die anrechenbaren Kosten des Bauwerkes bestimmt werden.
Eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vom 27. Februar 2003; AZ: XII ZR 11/02) hat ein wenig Licht in den Nebel gebracht. Nach dieser Entscheidung ist zunächst klar, dass in allen Fällen die vorhandene Bausubstanz „angemessen“ zu berücksichtigen ist. Wenn § 10 der HOAI für eine Vereinbarung über die anrechenbaren Kosten die Schriftform vorsieht, so ist diese gleichwohl für einen Anspruch auf die Berücksichtigung dieser Kosten nicht zwingend. Notfalls ersetzt das Gericht in einem derartigen Fall die entsprechende Vereinbarung.
Damit stellt sich die Frage, was eigentlich angemessen ist. Dies ist, wie der BGH betont, eine Frage des Einzelfalls. Je stärker also die vorhandene Bausubstanz in die planerische oder technische Umsetzung einbezogen werden muss, umso stärker ist sie auch zu berücksichtigen.
Muss also der Tragwerksplaner wegen eines neuen Verwendungszwecks das vorhandene Tragwerk komplett überprüfen und durchrechnen, so ist die vorhandene Bausubstanz auch vollständig zu berücksichtigen. Wird die vorhandene Bausubstanz dagegen weder planerisch noch technisch berührt, so muss sie auch hinsichtlich der Kosten nicht beachtet werden. In der Praxis werden die Fälle aber immer dazwischen liegen. Für den Architekten wird es oft so sein, dass er bei den Planungsarbeiten die vorhandene Bausubstanz in einem erheblichen Umfang bei seinen Planungen berücksichtigen und einbeziehen muss, während er bei den Phasen der Vergabe und Ausführung dann nur noch mit einem deutlich reduzierten Maße auf diese Bausubstanz zurückgreifen muss.
Erfolgt natürlich eine komplette Entkernung von vorhandenen Gebäuden, mit einem anschließenden kompletten „Neuaufbau“ nahezu sämtlicher Anlagen, so wird auch hier die verbliebene Bausubstanz einzubeziehen sein.
In diesen Fällen kann (und muss) sogar ausnahmsweise von dem Prinzip der einheitlich anrechenbaren Kosten einer Kostenermittlungsstufe abgewichen werden, wenn es innerhalb einer solchen Ermittlungsstufe deutliche Unterschiede gibt. Im entschiedenen Fall waren die Leistungsphasen 1 bis 4 mit anrechenbaren Kosten aus der vorhanden Bausubstanz abzurechnen, während diese bei den Leistungsphasen 5 und 6 überhaupt keine Rolle spielten.
Beachte:
- Durch die Vereinbarung über die Höhe der anrechenbaren Kosten wird der Umbauzuschlag des § 24 HOAI nicht erledigt. Der Umbauzuschlag muss also wie üblich abgerechnet werden. Für die Einordnung in eine Honorarzone kommt es auf den endgültigen Charakter des umgebauten Objektes an.
