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Keine doppelte Renovierungspflicht

Mit Urteil vom 14. Mai 2003 hat der BGH entschieden, dass eine doppelte Renovierungspflicht in einem Formularvertrag bei Wohnraum unzulässig ist.

Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Gleichzeitig sollte er bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume auf jeden Fall renoviert zurückgeben.

Grundsätzlich ist der Mieter zur Renovierung von Mieträumen nur dann verpflichtet, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält. Sieht der Mietvertrag eine Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen vor und außerdem eine Endrenovierung, dann kann die Regelung unangemessen sein. Das Ergebnis kann einmal sein, dass nur ein Teil der Regelung unzulässig ist. Das Ergebnis kann aber auch sein, dass die gesamte Regelung unwirksam ist. In diesem Fall muss der Mieter weder die laufenden Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vornehmen.

Nach einem Urteil des Oberlandesgericht (OLG) Celle vom 07. Mai 2003 soll das nicht für gewerbliche Mietverträge gelten. Ist der Abstand zwischen der letzten Renovierung und dem Ende des Mietverhältnisses allerdings extrem kurz, dann soll der Vermieter eine Endrenovierung nicht verlangen können. Die Regelung als solche soll aber grundsätzlich wirksam bleiben.

Diese Auffassung hat jetzt der BGH mit Urteil vom 06. April 2005 zurückgewiesen.  Danach entfällt auch bei Formularmietverträgen über Geschäftsräume die gesamte Renovierungsverpflichtung des Mieters, wenn der Mieter nicht nur die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen soll, sondern zwingend auch eine Renovierung bei Ende des Mietverhältnisses.

Danach soll der erfahrene Unternehmer gleichermaßen zu schützen sein, wie der unerfahrene Verbraucher. Das Urteil ist zwar nicht nachvollziehbar. Jeder Vermieter tut aber gut daran, dieses Urteil zu beherzigen. Andernfalls könnte er auf hohen Kosten sitzen bleiben, vor allem bei Geschäftsräumen größeren Umfangs.

Zeitanteilige Übernahme zulässig 

Mit Urteil vom 26. Mai 2004 hat der BGH entschieden, dass ein Mieter verpflichtet werden kann, beim Auszug die Kosten für Schönheitsreparaturen zeitanteilig zu übernehmen.

Üblicherweise wird der Mieter in einem Mietvertrag verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Hierzu gehört das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen des Fußbodens, des Heizkörpers einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn eine entsprechende Abnutzung vorliegt. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume noch in Ordnung, braucht der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Abnutzung für den abgelaufenen Zeitraum würde zu Lasten des Vermieters gehen.

Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Vermieter sich einen prozentualen Anteil an den Kosten für den Abnutzungszeitraum sichern kann.

Kein starrer Fristenplan

Mit Urteil vom 23. Juni 2004 hat der BGH entschieden, dass dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht nach einem starren Fristenplan auferlegt werden kann. In dem Mietvertrag war geregelt worden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, durchführen sollte. Ferner war geregelt, dass die Schönheitsreparaturen aber mindestens in näher bezeichneten Zeiträumen erfolgen sollten.

Der Vermieter kann dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegen. Die Renovierungsverpflichtung darf aber nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Wird eine Renovierung ohne Ausnahme nach Ablauf bestimmter Fristen vorgeschrieben, dann gehen die Renovierungspflichten über den Renovierungsbedarf hinaus. Eine derartige Verpflichtung ist unwirksam. Als Folge kann die gesamte Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam sein.

Kostenvorschuss ist zulässig

Mit Urteil vom 06. April 2005 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum von dem Mieter einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nicht durchführt.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart ist. Die Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Bisher hatte der Vermieter während des Mietverhältnisses keine Möglichkeit, die Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen durchzusetzen, wenn nicht die Substanz gefährdet war  Er musste bis zur Beendigung des Mietverhältnisses warten.  Das führte  vor allem dann zu Problemen, wenn sich die finanziellen Verhältnisse des Mieters während der Mietzeit verschlechtert hatten.

Nach Ansicht des BGH reicht es für die Durchsetzung des Anspruchs auf Schönheitsreparaturen aus, dass die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Es kommt nicht darauf an, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nach, dann kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.

Haftung für Kosten der Schönheitsreparaturen auch bei Umbau

Mit Urteil vom 20. Oktober 2004 hat der BGH klargestellt, dass ein Mieter für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen auch dann haftet, wenn die Wohnung nach Auszug vom Vermieter umgebaut wird.

Führt der Mieter die ihm nach dem Vertrag obliegenden Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, kann der Vermieter von dem Mieter die entsprechenden Kosten verlangen. Baut der Vermieter nach Auszug des Mieters die Mieträume um, dann würden die Schönheitsreparaturen wieder zunichte gemacht. In diesem Fall soll sich der Anspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in einen Anspruch auf Zahlung der hierfür aufzuwendenden Kosten umwandeln.

 


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