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Zu diesem Dauerbrennerthema hat der BGH in jüngster Zeit wieder zahlreiche wichtige Entscheidungen erlassen:

1. Hatte er noch mit Urteil vom 23. Juni 2004 entschieden, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt, wenn im Mietvertrag angegeben ist, dass der Mieter „mindestens“ oder „spätestens“ in bestimmten Zeiträumen Schönheitsreparaturen durchführen muss. Jetzt hat das Gericht durch zwei weitere Urteile vom 25. April 2006 klargestellt, dass dieses selbst dann gelten soll, wenn im Mietvertrag nur Jahreszeiträume angegeben sind.

Wird der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, innerhalb genannter Zeiträume Schönheitsreparaturen durchzuführen, dann wird er gezwungen, die Arbeiten ohne Rücksicht auf den aktuellen Zustand der Mieträume durchzuführen. Das ist nach der Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Nach der Entscheidung des BGH soll eine schlichte Angabe von Zeiträumen ohne die Worte „spätestens“ oder „mindestens“ ebenfalls ein Abweichen des Mieters nicht vorsehen, so dass auch diese Angabe starr ist. Eine unwirksame starre Fristenregelung wiederum führt zur Unwirksamkeit sämtlicher Regelungen über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.

2. Eng damit in Zusammenhang steht die Entscheidung vom 18. Oktober 2006. Danach sind auch Abgeltungsklauseln nach starren Fristen und Prozentsätzen unwirksam.

Nicht selten zieht ein Mieter aus, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind. Der Vermieter bekommt dann abgenutzte Räume zurück. Zum Ausgleich dieser Verluste werden häufig Abgeltungsklauseln vereinbart. Der Mieter verpflichtet sich, bei vorzeitigem Auszug zu einer zeitanteiligen Erstattung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen.

Der BGH hat jetzt entschieden, dass eine Abgeltungsklausel nach einer starren Berechnungsgrundlage ebenfalls unwirksam ist. Auch diese Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie den tatsächlichen Zustand der Räume nicht berücksichtigt.

Auch eine Regelung im Mietvertrag mit der Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Tapeten bei Mietende ist unwirksam.

Weil dem Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Beseitigung in der Wohnung vorhandener Tapeten aufgegeben wird, soll auch diese Regelung den Mieter unangemessen benachteiligen.

3. Nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom 28. Juni 2006 hat der Vermieter grundsätzlich auch keinen Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten für Nikotinrückstände.

Ist eine Schönheitsreparaturenregelung unwirksam oder etwa gar nicht getroffen, dann stellt sich immer die Frage, ob die Gebrauchsspuren des Mieters in den Räumen zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das ist dann der Fall, wenn die Nutzung der Räume über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinaus gegangen ist.

Der BGH hat jetzt klargestellt, dass Rauchen in den Mieträumen vertragsgemäßer Gebrauch ist und Ablagerungen vom Vermieter hinzunehmen sind. Eine Ausnahme kann aber vorliegen, wenn exzessives Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit zu einem erheblichen Renovierungsbedarf führt.

Im Hinblick auf die geschilderten Änderungen der Rechtsprechung dürften die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in vielen Formularmietverträgen unwirksam sein.

Unser Rat:

  • Prüfen Sie als Vermieter zeitnah Ihre Verträge, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben.
  • Sorgen Sie vor einem Streit für eine Anpassung Ihrer Verträge.

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