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Die Unwirksamkeit von Mietverträ­gen wegen nicht eingehaltener Schriftform ist mittlerweile ein Dau­erthema. Über diesen Hebel kann manch ein Mieter schnell aus einem unliebsa­men Mietvertrag kommen, wenn die Geschäfte nicht so gut laufen.

Ebenso kommt ein Vermieter aus einem un­glücklichen Mietvertrag heraus, wenn sich das Mietverhältnis nicht zu sei­ner Freude entwickelt. Einem zu großen Formalismus ist der BGH jetzt entgegengetreten und hat einige Auflockerungen festgestellt.

Ausgangspunkt ist die gesetzliche Regelung. Ist ein Mietvertrag für eine län­gere Zeit als ein Jahr geschlossen, muss er in Schriftform geschlossen sein. Die wesentlichen Vertragsbedingun­gen müssen sich aus der Mietver­tragsurkunde ergeben. Das sind ins­besondere Mietgegenstand, Mietpreis, Mietdauer und Parteien des Mietver­trages. Für die Frage, ob der Mietver­trag die erforderliche Schriftform hat, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Unterschrift unter den Vertrag abzustellen. Spätere Ereignisse kön­nen die Einhaltung der Schriftform nicht mehr beeinträchtigen. Ist die Schriftform nicht gewahrt, dann kann der Vermieter oder Mieter den Miet­vertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Ist ein langjähriger Mietvertrag über ein Ladenlokal geschlossen worden, dann kann die (recht kurze) gesetzli­che Kündigungsfrist für den Mieter existenzvernichtend sein. Denn nicht selten investiert der Mie­ter in erheblichem Maße. Die Investi­tionen kann er regelmäßig nicht mit­nehmen. Man denke an den eingebau­ten Zahnarztstuhl oder Glasvitrinen, die genau angepasst sind.

Ist der Vertrag normal kündbar, dann ist die Kündigung bei Gewerberaum spätestens am 03. Werktag eines Ka­lendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres mög­lich. Das sind gerade einmal sechs Monate. Der Vermieter von Wohn­raum kann kündigen mit einer Frist von drei Monaten, ab fünf Jahren Mietvertragsdauer mit einer Frist von sechs Monaten und ab acht Jahren Mietvertragsdauer mit einer Frist von neun Monaten.

Eine erste wichtige klarstellende Ent­scheidung ist das Urteil des BGH vom 24.07.2013.

Der Mieter mietete in diesem Fall Geschäftsräume, die vom Vermieter vor Bezug saniert werden sollten. Es wurde ein Vertrag auf zehn Jahre geschlossen. Der Mieter sollte Miete ab Übergabe/Übernahme der Räume zahlen. Sollte sich diese verzögern, dann sollte das Mietverhältnis an dem Tag beginnen, an dem es begonnen hätte, wenn alles rechtzeitig erledigt gewesen wäre. Sollte der Mieter nicht rechtzeitig übernehmen, dann sollte das Mietverhältnis beginnen in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter hätte übernehmen können.

Die Räume wurden dann an den Mie­ter übergeben. Der Mieter kündigte später, weil entgegen der Zusage des Vermieters kein direkter Zugang vom Parkplatz in die Geschäftsräume des Mieters, einem Einkaufsmarkt, be­stand. Entscheidend war die Frage, ob der Mietbeginn ausreichend genannt war oder nicht.

Hier hat der BGH noch einmal aus­drücklich bekräftigt, dass sich der genaue Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nicht direkt aus dem Mietvertrag ergeben muss. Die Parteien sollen aus den Regelungen des Mietvertrages ausreichend ge­warnt sein. Es soll einem Erwerber zumutbar sein, sich bei Vermieter oder Mieter zu erkundigen. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits zehn Jahre nach Abschluss des Vertrages endet wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann. Das heißt also, dass im Mietvertrag die maßgeblichen Umstände so genau angegeben sein müssen, dass ein möglicher Erwerber beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachfor­schungen vornehmen kann. Die Schriftform soll in erster Linie einen möglichen Erwerber schützen.

In einer weiteren Entscheidung vom 11.12.2013 hat der BGH seine Auflo­ckerungstendenzen fortgesetzt und bekräftigt.

Hier ging es um einen Mietvertrag für eine Wohnung. Der Vermieter und der Mieter hatten vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 be­ginnt und am 31.10.2012 endet. Al­lerdings hatte man es versäumt, Gründe für die Befristung aufzuneh­men, wie es das Gesetz vorschreibt. Der Vermieter hat die Wohnung dann verkauft und der Käufer hat dem Mie­ter gekündigt mit der Begründung, dass keine Gründe angegeben waren. Das soll aber nicht so sein. Durch die Unwirksamkeit der beabsichtigten Regelung soll eine planwidrige Lücke entstanden sein. In derartigen Fällen soll die Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung gefüllt werden. 

Man geht also von dem aus, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksam­keit der vereinbarten Regelung be­kannt gewesen wäre. Das bedeutete hier: Hätten die Parteien das Problem erkannt, dann hätten sie anstelle der unwirksamen Befristung einen bei­derseitigen Kündigungsverzicht ver­einbart. Die Entscheidung hat aber noch weit­reichendere Bedeutung. Bisher war ein Kündigungsverzicht nur für vier Jahre wirksam. Jetzt ist ein Kündi­gungsverzicht von mehr als vier Jah­ren möglich.

Die Entscheidung wurde zwar für einen Fall des Wohnraums getroffen. Da der BGH aber häufig seine Urteile aus dem Wohnraummietrecht auch im Gewerberaummietrecht anwendet und umgekehrt, wird man diese Ent­scheidung auch bei Gewerberaum zu Rate ziehen können. 

In der jüngsten Entscheidung vom 05.02.2014 hat sich der BGH mit dem Thema Vorauszahlungen und In­dexklausel befasst.

Hier durfte der Vermieter von Ge­werberaum nach Betriebskostenab­rechnungen die Höhe der Voraus­zahlungen durch einseitige Erklärung anpassen. Die Miete sollte sich auto­matisch zum 01.01. eines jeden Jahres anpassen durch schriftliche Mittei­lung des Vermieters. Der Zeitpunkt der Mitteilung sollte keinen Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhö­hung haben. Der Vermieter hat dann auch die Vorauszahlung erhöht und eine erhöhte Miete mitgeteilt. Auch dieses verstößt nicht gegen das Schriftformerfordernis. Ein zukünfti­ger Erwerber ist durch die Formulie­rung im Mietvertrag ausreichend gewarnt.

Unser Tipp:

  • Prüfen Sie bei Veränderung des Mietvertrages immer, ob die Schriftform eingehalten ist.
  • Wollen Sie sich aus einem Ver­trag lösen, ist sehr wohl zu überle­gen, auf welches Argument die Kündigung gestützt werden soll.

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