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Am 01.09.2001 tritt das neue Mietrecht in Kraft. Bisher in speziellen Gesetzen geregelte Sachverhalte, wie die Mieterhöhung (bisher: Gesetz zur Regelung der Miethöhe) und die Kündigungssperrfristen bei Wohnungsumwandlung (bisher: Sozialklauselgesetz) wurden sämtlich in das neue Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Auch ansonsten wurde der gesamte systematische Aufbau völlig verändert. Es steht praktisch nichts mehr da, wo es einmal war.

Gleichzeitig erfolgte eine sprachliche Anpassung an das neue Vokabular (z. B. "Miete" statt "Mietzins") und ein großer Teil der Regelungen wurde auch inhaltlich geändert.

Das neue Mietrecht hat Auswirkungen auch auf bestehende Verträge. Soweit bestehende Regelungen im Widerspruch zu den neuen gesetzlichen Regelungen stehen, können sie unwirksam sein. Bisher nicht erforderliche Regelungen können jetzt eine Lücke verursachen, was damit zu einem ganz anderen Ergebnis führt. Die Voraussetzungen für die Durchsetzung von Ansprüchen können sich verändert haben.

Dies kann die Vereinbarung von Anpassungsregelungen zwischen den Vertragsparteien, insbesondere auch von Vermieterseite her, erforderlich machen. Nur so können nach Möglichkeit künftige Rechtsunsicherheiten und daraus resultierende Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Bei dem Abschluß neuer Mietverträge ist schon jetzt die neue Rechtslage zu berücksichtigen. Das beginnt bereits mit der richtigen Wortwahl, die ansonsten zu unerwünschten Ergebnissen führen kann.

Die wichtigsten Regelungen im BGB in Kürze:

  • § 556 b neu: Beschränkungen des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters im Mietvertrag sind bereits jetzt teilweise unzulässig. Dies wird auf Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete ausgedehnt.
  • § 557 a, 557 b neu: Für Staffel- und Indexmieten gelten keine zeitlichen Beschränkungen mehr.
  • §§ 551, 566 a neu: Bei der Mietsicherheit kann vom Vermieter bei der Barkaution auch eine andere Anlageform als die Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist gewählt werden. Beim Grundstückserwerb haftet jetzt grundsätzlich der Erwerber für die Mietsicherheit. Es verbleibt eine subsidiäre Haftung des Verkäufers, wenn diese vom Erwerber nicht zu erlangen ist. Damit gehört ab sofort eine entsprechende Regelung in den Kaufvertrag.
  • §§  556, 556 a neu: Der Umlageschlüssel für die Betriebskosten ist jetzt im Gesetz geregelt. Verbrauchsabhängige Kosten können aus einer Bruttomiete ausgegliedert werden. Der Mieter hat das Recht zur Senkung der Vorauszahlungen. Der Vermieter hat zur Abrechnung der Betriebskosten eine Ausschlußfrist von einem Jahr. Der Mieter hat für Einwendungen gegen die Abrechnung eine Ausschlußfrist von einem Jahr.
  • § 554 a neu: Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu verlangen, um eine Mietsache oder den Zugang zu ihr behindertengerecht nutzen zu können. Der Vermieter kann die Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern. Er kann sie aber von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
  • § 563 neu: Hat der Mieter mit einem Partner oder einer sonstigen Person einen auf Dauer angelegten, gemeinsamen Haushalt geführt, dann tritt dieser nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
  • §§ 554, 557 – 561 neu: Das Mieterhöhungsrecht wurde inhaltlich geändert. Das neue Recht gilt für alle ab dem 01.09.2001 zugehenden Erhöhungserklärungen.

Bei Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verringert sich die Kappungsgrenze von 30 % auf 20 %.

Die Erhöhung kann jetzt auch mit der Bezugnahme auf eine Mietdatenbank oder der Bezugnahme auf einen sog. qualifizierten Mietspiegel (nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannter Mietspiegel) begründet werden.

Eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Kapitalkosten ist nicht mehr möglich.

Die Modernisierungserhöhung ist auf alle Energiesparmaßnahmen erweitert worden. Eine Modernisierung muß 3 Monate im voraus angekündigt werden.

  • § 575 neu: Die Möglichkeit, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abzuschließen (Zeitmietvertrag) wurde eingeschränkt. Ein Zeitmietvertrag mit einfacher Befristung ist nicht mehr möglich. Es sind nur noch Zeitmietverträge mit vom Gesetz benannten Befristungsgründen möglich. Die Regelung gilt nur für neue Verträge.
  • Das Kündigungsrecht wurde insgesamt geändert. Es gibt jetzt eine ordentliche, eine außerordentliche und eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund,

573 c neu: Für die ordentliche Kündigung sind die Fristen für den Vermieter und den Mieter unterschiedlich geregelt. Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hat zu Beginn eine Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich nach fünf Jahren der Überlassung des Wohnraumes auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate verlängert.

§ 573 d neu: Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, dann gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.

§§ 543, 569 neu: Die bisher verstreuten Regelungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wurden zusammengefaßt. Das Mietverhältnis kann von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, insbes.

- bei (auch unerheblicher) Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs der Mietsache

- bei vertragswidrigem Gebrauch durch Vernachlässigung und unbefugte Untervermietung

- bei Mietrückstand

- bei Gesundheitsgefährdung

- bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch einen Vertragspartner unter Berücksichtung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der Interessen.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht, so ist die Kündigung immer erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (Ausnahme: Zahlungsverzug). Die Gründe für die Kündigung müssen in allen Einzelheiten in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Ohne rechtlichen Rat wird eine Kündigung kaum noch möglich sein.

  • §§ 543, 569 neu: Die Möglichkeit des Mieters, während des laufenden Räumungsrechtsstreits durch Zahlung der rückständigen Miete die Kündigung unwirksam werden zu lassen, wird verlängert auf zwei Monate nach Rechtshängigkeit.

Unser Rat:

  • Wer bestehende Mietverträge hat, muß prüfen, inwieweit sich Änderungen für ihn ergeben und inwieweit ein Regelungsbedarf besteht. Solange kein Streit besteht, sind Änderungen erfahrungsgemäß einfach.
  • Wer einen neuen Mietvertrag abschließen will oder mietvertragliche Erklärungen abgeben will, muß die neuen Regelungen berücksichtigen. Einmal geschlossene Verträge haben Gültigkeit. Die bisherigen Vertragsmuster der Verbände sind nur noch eingeschränkt brauchbar.
  • Beim Abschluß eines Kaufvertrages über ein vermietetes Grundstück muß die Frage der Kaution sorgfältig geregelt sein.

 


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