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Mit Urteil vom 06. April 2005 hat der BGH entschieden, dass bei Gewerberaum die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Miete einschließlich der Betriebskosten ist. Durch Urteil vom 20. Juli 2005 ist dies jetzt auch für Wohnraum im gleichen Sinne entschieden

Hat das Mietobjekt einen Mangel, dann kann der Mieter die Miete kürzen. Umstritten war bislang, ob die Minderungsquote von der Kaltmiete oder von der Warmmiete oder von der Kaltmiete zzgl. der Betriebskosten und ohne Heizkosten zu berechnen war.

Der BGH hat damit entschieden, dass die Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten zugrunde zu legen ist. Dabei ist es unerheblich, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet sind. Bei Wohnraum ist zudem zu beachten, dass auch die Kaution betroffen sein kann. Liegt nämlich ein nicht behebbarer Mangel ( z. B. zu geringe Mietfläche) vor, so reduziert sich die zulässige Kaution auf die dreifache gekürzte Miete.

Mit Urteil vom 01. Juni 2005 hat der BGH auch klargestellt, dass auch der Vermieter von Wohnraum die Zahlung der Miete verlangen kann, bis der Mieter behauptete Mängel nachgewiesen hat.

Hat die Wohnung Mängel, dann kann der Mieter die Miete kürzen. Ist der Vermieter der Meinung, dass Mängel nicht vorhanden sind, musste er bisher die einbehaltene Miete einklagen. Im Verfahren musste der Mieter dann die von ihm behaupteten Mängel nachweisen. Erfolgte der Nachweis nicht, dann bekam der Vermieter nach Ende des Verfahrens ein entsprechendes Zahlungsurteil.

Der BGH hat jetzt klargestellt, dass der Vermieter die Miete unter Vorlage des Mietvertrages im Urkundenprozess einklagen kann und aus dem Urteil auch die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben kann. Dem Mieter bleibt die Möglichkeit im sog. Nachverfahren seinen Minderungsanspruch nachzuweisen. Werden entsprechende Mängel nachgewiesen, kann der Mieter den Minderungsbetrag dann zurück erstattet verlangen. Hierdurch wird die Position des Vermieters erheblich gestärkt.


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