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Darf ein Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen, um dort nur ein Büro zu betreiben?

Mit diesem Problem hat sich der BGH in einem Urteil vom 26.09.2012 befasst und hier klar zu Gunsten des Vermieters entschieden.

Folgender Sachverhalt lag zu Grunde. Der Vermieter hatte ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Er bewohnte mit seiner Ehefrau schon eine dieser Wohnungen. Er kündigte dann den Mietern einer anderen Wohnung mit der Begründung, die Ehefrau wolle ihre Rechtsanwaltskanzlei in die Wohnung der Mieter verlegen. Die Mieter widersprachen der Kündigung.

Der BGH hat die Kündigung als wirksam angesehen. Nach dem Gesetz hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten, um ein Mietverhältnis normal zu beenden. Dafür braucht er ein berechtigtes Interesse.

Er kann ein Mietverhältnis kündigen, um die Räume als Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushaltes zu benutzen. Hierbei kommt es entscheidend darauf an, dass die Räume zum Wohnen benutzt werden sollen.

Der Vermieter kann aber auch kündigen, wenn er ein sonstiges berechtigtes Interesse hat. Der Vermieter muss nur vernünftige Gründe haben, die seinen eigenen Nutzungswunsch nachvollziehbar machen. Außerdem muss der Grund genauso wichtig sein, wie die im Gesetz ausdrücklich genannten Gründe. Diese sind Eigenbedarf zum Wohnen, Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung, Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag. Hier hat der BGH beide Voraussetzungen als gegeben angesehen.

Entscheidend soll zum einen sein, dass der Vermieter mit seiner Ehefrau schon in dem Haus wohnte. Die Kanzlei der Ehefrau sollte im gleichen Haus untergebracht werden. Das reicht als nachvollziehbarer und vernünftiger Grund aus.

Der häufig vertretenen Meinung, dass eine nur zu beruflichen Zwecken gewollte Nutzung nicht ausreicht, hat der BGH damit eine klare Absage erteilt. Der BGH stützt sich hierbei auf die im Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit. Diese hat den gleichen Wert wie der Eigenbedarf für Wohnzwecke. Das gilt auch für berufliche Tätigkeiten eines Angehörigen. Der BGH hat damit die Entwicklung seiner Rechtsprechung fortgesetzt.

So hat der BGH in der Vergangenheit schon durch Urteil vom 05.10.05 eine Kündigung als berechtigt angesehen, wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung überwiegend für eigene geschäftliche Zwecke benutzen wollte und nur teilweise zum Wohnen.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mit einem Urteil vom 09.05.2012 fortgesetzt. In dem dort entschiedenen Fall war der Vermieter ein Kirchengemeindeverband. Dieser hatte eine Wohnung vermietet. Er hat dann das Mietverhältnis gekündigt, weil das gesamte Anwesen einschließlich der Wohnung des Mieters für die Unterbringung einer von einem kirchlichen Verein betriebenen Beratungsstelle genutzt werden sollte. Wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft z. B. eine Gemeinde, die von ihr vermietete Wohnung für die Erfüllung eigener Aufgaben braucht und an der Erfüllung ein großes öffentliches Interesse besteht, dann soll auch ein berechtigtes Interesse zur Kündigung bestehen.

Kündigt die Kirchengemeinde aber nur, um ihren Pfarrer unterzubringen, dürfte das nicht ausreichen. Dann geht es nicht um die Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Dann soll dem Pfarrer nur eine Dienstwohnung besorgt werden.

Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, erfordert also immer eine umfassende Würdigung der einzelnen Umstände eines Falles.

Eine ganz andere Frage ist, ob sich der Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen kann. Diese macht die Kündigung selbst nicht unwirksam. Der Mieter hat dann aber Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, regelmäßig aber begrenzt, bis die Härteumstände weggefallen sind.

Härtegründe sind z. B. das Fehlen einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen, wie insbesondere notfalls höhere Miete bis zur ortsüblichen Miete. Eine intensive Suche des Mieters muss von diesem aber nachgewiesen werden. Härtegründe können auch sein die Lage der Wohnung zum Arbeitsplatz oder zur Schule oder zur Wohnung von Personen, auf die der Mieter zur Pflege oder zur Aufsicht von Kindern angewiesen ist.

Unser Tipp:

  • Als Vermieter müssen Sie bei der Kündigung auf eine verständliche Mitteilung von Gründen achten.
  • Als Mieter überlegen Sie, ob Sie, wenn auch nur vorübergehend, besondere Gründe für ein Bleiben in der Wohnung haben.

 

 


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