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Ein Kündigungsausschluss eines Mieters von Wohnraum darf nicht unangemessen sein. Dieses Gebot hat den BGH erneut in seinem Urteil vom 18.12.2010 beschäftigt.

Mieter und Vermieter vereinbarten am 27.06.2005 einen Mietvertrag über Wohnraum. Das Mietverhältnis sollte am 01.07.2005 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Es wurde von beiden Seiten für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Nach Ablauf dieses Zeitraumes sollte eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist möglich sein. Eine frühere Beendigung sollte nur möglich sein, wenn ein früherer Auszug der Mieter nötig werden sollte und sie einen zumutbaren Nachmieter stellen. Die Mieter kündigten dann mit Schreiben vom 12. 02. 2009 zum 30. Juni 2009. Der Vermieter widersprach. Er war der Meinung, dass eine Kündigung erst zum 30. September 2009 möglich war.

Nach dem Gesetz ist es möglich, auch durch Formularvertrag, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechtes zu vereinbaren. Diese zeitliche Begrenzung stößt allerdings auf Grenzen. Der Ausschluss ist unwirksam, wenn er den Mieter entgegen dem Grundsatz von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Möglichkeit, bei einem notwendigen Umzug einen Nachmieter stellen zu können, spielt keine Rolle.

Nach Auffassung des BGH soll ein formularmäßiger Ausschluss unangemessen und unwirksam sein, wenn er vier Jahre überschreitet. Die Berechnung des Zeitraumes soll nicht erst beginnen mit dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses, sondern schon mit dem Abschluss des Vertrages. Zwischen Abschluss und Beginn eines Mietverhältnisses kann unter Umständen ein erheblicher Zeitraum liegen. So wenn z. B. das Mietobjekt erst noch gebaut oder saniert werden muss. Die Kündigung soll außerdem innerhalb des 4-Jahres-Zeitraumes ausgesprochen werden können müssen und nicht erst nach Ablauf der 4 Jahre.

Ist der Kündigungsausschluss unangemessen, dann ist er unwirksam. Der Mieter kann dann jederzeit mit ordentlicher Kündigungsfrist kündigen. Die Entscheidung macht auch erneut deutlich, dass eine klare unzweideutige Wortwahl im Mietvertrag erforderlich ist, wenn nicht unnötige Schwierigkeiten heraufbeschworen werden sollen. Eine Individualregelung mit einem längeren Kündigungsausschluss ist möglich. Um eine Individualvereinbarung zu schaffen, ist allerdings eine allergenaueste Vorgehensweise erforderlich, die häufig vernachlässigt wird.

Unser Rat:

Als Vermieter sollten Sie laufend die Regelungen des Mietvertrages überprüfen und – soweit möglich – möglichst frühzeitig im Einvernehmen mit dem Mieter eine Anpassung vornehmen.


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