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Mit zwei Urteilen vom 09. Juli 2003 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter eine ihm gehörende freie Wohnung im selben Haus oder innerhalb der Wohnanlage dem Mieter als Ersatz anbieten muss. Allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs fristgerecht kündigen. Er muss dem Mieter aber eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern diese weitervermietet werden soll. Andernfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Der BGH hat dem jetzt Grenzen gesetzt. Die Verpflichtung beschränkt sich auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung. Die Anbietpflicht endet mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wird die Wohnung erst während des laufenden Räumungsrechtsstreits frei, dann muss sie nicht mehr angeboten werden.

Durch weiteres Urteil vom 18. Mai 2005 hat der BGH deutlich gemach, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen darf, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Dieses kann z. B. Eigenbedarf sein. Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich und bestimmte vom Gesetz geschützte Personen. Der Vermieter muss hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen. Der Eigenbedarf muss auch gegenwärtig oder in absehbarer Zeit bestehen. Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht möglich.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, wenn ein Vermieter nach Kündigung wegen Eigenbedarf die Wohnung 2 ½ Jahre saniert und dann neu vermietet, dass der Vermieter diese Vermietung bereits vor dem Auszug des Mieters beabsichtigt hat. Auch ist eine derartige Kündigung nicht verfrüht.

In dem zu entscheidenden Fall wohnte der Vermieter in der Souterrain-Wohnung. Er kündigte dann dem Mieter die Erdgeschosswohnung mit der Begründung, er wolle in die Erdgeschosswohnung ziehen. Die Mieter zogen zum 01. September 1999 aus. Der Vermieter renovierte bis Mitte 2002. Danach vermietete er die Erdgeschosswohnung aber anderweitig und blieb in seiner mittlerweile durch einen Umbau vergrößerten Wohnung im Souterrain. Die Mieter hatten den Eindruck, getäuscht worden zu sein und verlangten Schadensersatz für die Umzugskosten und die Differenz zu ihrer jetzt höheren Miete. Der Vermieter argumentierte, er habe Anfang 2002 beschlossen zu heiraten und die Erdgeschosswohnung sei als Ehewohnung zu klein.

Der BGH hat jetzt hierzu Beweisregeln aufgestellt. Der Vermieter muss im Einzelnen nachvollziehbar darlegen, aus welchem Grunde der einmal behauptete Eigenbedarf später entfallen ist. Anschließend muss der Mieter nachweisen, dass der Eigenbedarf und dessen späterer Wegfall nur vorgetäuscht waren.

Hält der Mieter einer Wohnung eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter für vorgeschoben, dann muss er beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.


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