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Aus steuerlichen Gründen wurden in der Vergangenheit oft private Immobilien in gewerbliche Gesellschaften, etwa eine GmbH & Co KG eingebracht. Soll nun eine vermietete Wohnung von einem der Mitgesellschafter bezogen werden, stellt sich die Frage, ob eine Gesellschaft überhaupt Wohnbedarf geltend machen kann.

Diese Streitfrage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt für zwei Fälle geklärt. Durch 2 Urteile vom 23. Mai 2007 hat der BGH entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft (KG) Wohnbedarf für einen Mitarbeiter geltend machen kann. Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen. Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt.

Eine KG kann keinen Eigenbedarf haben. Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis aber auch wegen einem sonstigen berechtigten Interesse kündigen. Ein derartiges Interesse liegt vor, wenn das Wohnen eines Mitarbeiters der KG gerade in dieser Wohnung wegen seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Hier ist eine genaue Bewertung des Sachverhalts erforderlich.

Das Interesse des Vermieters entscheidet sich danach, ob und ggf. welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter gerade in der vermieteten Wohnung wohnt. Dabei kommt es vor allem auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. Es reicht nicht, dass der Mitarbeiter nach längerer Arbeit nur einen kürzeren Heimweg hat. Das gleiche Ergebnis dürfte auch für Mitarbeiter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gelten.

Durch Urteil vom 27. Juni 2007 hat der BGH entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) darüber hinaus Eigenbedarf eines Gesellschafters geltend machen kann. Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Räume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. Die Gesellschaft selbst kann keinen Eigenbedarf haben. Bei einer GbR soll es aber ausreichen, wenn ein einzelner Gesellschafter Eigenbedarf hat. Ein Gesellschafter einer GbR soll nicht schlechter behandelt werden als ein Mitglied einer einfachen Mehrheit von Vermietern. Sind mehrere Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf einer Person die Gemeinschaft zur Kündigung. Es hängt aber oft nur vom Zufall ab, ob mehrere Personen – z. B. ein Ehepaar – die Wohnung als einfache Personenmehrheit oder als GbR vermietet. Die Interessenlage ist immer die Gleiche.

Eine Einschränkung für die GbR gibt es aber. Bei einer einfachen Personenmehrheit steht der Kreis der Personen mit möglichem Eigenbedarf von vorne herein fest. Deshalb soll auch bei einer GbR nur der Gesellschafter berücksichtigt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. So bleibt der in Betracht kommende Personenkreis überschaubar. Erforderlich ist aber nicht, dass alle Gesellschafter einen Eigenbedarf haben. Es reicht, wenn ein Gesellschafter Eigenbedarf hat.

Ob eine GmbH und Co KG Eigenbedarf für einen Gesellschafter (Kommanditisten) geltend machen kann, hat der BGH noch nicht entschieden. Man wird aber eine für die GbR vergleichbare Argumentation führen können. Die Risiken bleiben aber hoch.

Unser Rat:

  • Prüfen Sie im Falle einer Kündigung die Einzelheiten der Gründe genauestens.
  • Eine pauschale Begründung kann die Kündigung unwirksam machen.

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