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Mit Urteil vom 27. Oktober 2004 hat der BGH entschieden, dass ein Staffelmietvertrag über 20 Jahre bei Gewerberaum auch bei einer Überschreitung der Marktmiete von 60 % im Laufe der Vertragszeit wirksam ist.

Der Mieter von Wohnraum hat bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 % einen Anspruch auf Erstattung des die 20 % übersteigenden Betrages und bei einem Überschreiten von mehr als 50 % des gesamten übersteigenden Betrages. Außerdem kann sein Kündigungsrecht nur für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden. Im übrigen wird angenommen, dass Leistung und Gegenleistung gleichwertig sind. Wird dieses Gleichgewicht nach Abschluss eines Vertrages durch unvorhergesehene Veränderungen so stark gestört, dass das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko damit unzumutbar überschritten ist, dann muss der Vertrag angepasst werden.

Für Gewerberaum ist die Situation anders zu beurteilen. Bei einer Staffelmiete besteht regelmäßig die Möglichkeit, dass die vereinbarte Miete im Laufe der Zeit erheblich von der Marktmiete abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. Der Mieter trägt das Risiko, dass die Miete sinkt. Der Vermieter trägt das Risiko, dass die Miete steigt. Beide Seiten haben ein starkes Interesse, durch die gewählte Vertragsgestaltung langfristig Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit zu erlangen. Selbst ein Rückgang der ortsüblichen Miete um mehr als 60 % führt deshalb nicht zu einem Überschreiten der Opfergrenze und einer Pflicht des Vermieters zur Anpassung des Vertrages.


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