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Mit dem fehlerhaften Bau einer Wand hat sich der 5. Senat des BGH im November 2015 zu beschäftigen gehabt. Hier ging es um eine Kellertrennwand, die entgegen den ursprünglichen Plänen an einer anderen Stelle des Sondereigentums errichtet wurde.

Das Problem ist nicht ungewöhnlich. Nicht selten kommt es zu Veränderungen in den Kellerbereichen zu einem Zeitpunkt, zu dem schon Wohnungen veräußert wurden. Nach Auffassung des BGH kann Sondereigentum grundsätzlich nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Dies bedeutet weiter, dass die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer ist, was für die Kostentragung von erheblicher Bedeutung ist.

Ein derartiger Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ist allerdings nach Grundsatz von Treu und Glauben dann ausgeschlossen, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht.

Damit widerspricht der BGH in grundsätzlichen Punkten der bisherigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und auch weiten Teilen der Literatur. Ebenso kann eine plangerechte Herstellung dann nicht zumutbar sein, wenn diese tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordern würde, oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der Betroffenen unverhältnismäßig sind.

Eine Halbierung eines Kellerabteils durch die tatsächliche Bauausführung stellt nach Auffassung des BGH keine unwesentliche Abweichung dar, so dass in einem solchen Fall insbesondere, wenn es sich um eine nicht tragende Wand handelt, ein entsprechender Herstellungsanspruch besteht.

Unser Tipp

Bei dem Erwerb von Wohnungseigentum ist es nach wie vor sinnvoll und zweckmäßig, eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen vorzunehmen. Hierbei sollten nicht nur die Verträge selbst, sondern auch das häufig umfangreiche Werk von Anlagen oder in Bezug genommenen weiteren Verträgen mit geprüft werden. Nachträgliche Änderungen sind durchaus nicht selten. 


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