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In jüngerer Zeit hat sich der BGH wieder einmal  mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nach dem Bau von Eigentumswohnungen befasst.

Ein nicht ganz neues Problem für Bauträger besteht darin, dass beim Verkauf von Eigentumswohnungen an Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum von jedem der Erwerber einzeln abgenommen werden muss, und zwar unabhängig davon, wann die Wohnung erworben wurde.

Hat bereits ein großer Teil der Käufer von Eigentumswohnungen das Gemeinschaftseigentum abgenommen und werden erst später, mitunter Jahre später, die restlichen Wohnungen verkauft, so können diese späteren Erwerber (Nachzügler) nach wie vor Mängel des Gemeinschaftseigentums rügen. Für diese läuft die Verjährungsfrist erst mit der Abnahme der Wohnung selbst an. Diese Problematik gefällt den Bauträgern regelmäßig nicht, so dass sie allerlei Versuche unternehmen, dies anders zu regeln.

Ein Bauträger hatte versucht, spätere Erwerber an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch im Erwerbsvertrag enthaltene Klauseln zu binden. Der 7. Senat des BGH hat in einer Entscheidung vom 25.02.2016 diesen Weg für den Bauträger abgeschnitten. In derartigen Fällen ist der Bauträger nicht berechtigt, sich auf eine derartige Klausel zu berufen, weil dies wegen einer mittelbaren Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b ff BGB unwirksam ist.

Gleiches hat der 7. Senat in einem Urteil vom 12.05.2016 entschieden. Dort stand in der Teilungserklärung, dass ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers die Abnahme vornehmen solle. Die erste Eigentümerversammlung fasste dann einen entsprechenden Beschluss und ein Ingenieurbüro nahm anschließend die Abnahme vor. In den Verträgen mit den Nachzüglern stand dann, dass die Abnahme erfolgt sei. Diese Regelung ist ebenfalls unzulässig. 

Unwirksam ist nach einer weiteren Entscheidung des 7. Senats vom 30.06.2016 auch die in einem Erwerbsvertrag enthaltene Regelung, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Verwaltung der WEG erfolgt. Verwalter war zum Vertragszeitpunkt der Bauträger. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es hier keine Ausflüchte gibt.

Unser Tipp

Bei dem Erwerb von Wohnungseigentum ist es nach wie vor sinnvoll und zweckmäßig, eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen vorzunehmen. Hierbei sollten nicht nur die Verträge selbst, sondern auch das häufig umfangreiche Werk von Anlagen oder in Bezug genommenen weiteren Verträgen mit geprüft werden.

 

 


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