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Darf eine Sanierungsmaßnahme an dem gemeinschaftlichen Eigentum wegen finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer oder wegen dem Alter einzelner Wohnungseigentümer zurückgestellt werden?

Haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft oder haftet der einzelne Eigentümer für den aus verzögerter Sanierung entstandenen Schaden? Das war bislang ungeklärt. Das konnte dazu führen, dass Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt wurden, weil einzelne Wohnungseigentümer den Kostenanteil nicht bezahlen konnten.

Hier hat der BGH durch Urteil vom 17.10.2014 jetzt klare Vorgaben gemacht und insbesondere auch Schadensersatzansprüche festgestellt.

Folgender Sachverhalt lag zugrunde. Die im Keller gelegene Wohnung eines Eigentümers in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in Folge von Baumängeln massive Feuchtigkeitsschäden und war inzwischen unbewohnbar. Der Eigentümer des Kellers hatte die Wohnung viele Jahre zuvor unter Ausschluss von Mängelansprüchen erworben. Von dem früheren Eigentümer war nichts zu bekommen.

Die voraussichtlichen Sanierungskosten betrugen 54.500,00 €. Bei Verteilung nach Miteigentumsanteilen entfielen auf den Eigentümer des Kellers 13.000 €, auf den zweiten Eigentümer 17.500 € und auf den dritten Eigentümer 24.000 €. Der zweite und der dritte Eigentümer hatten ein sehr hohes Alter und waren finanziell schlecht gestellt.

Der Eigentümer des Kellers verlangte eine Sanierung mit Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen und die Bildung einer Sonderumlage für die Kosten von 54.000 €. Die anderen Eigentümer lehnten die Sanierungsmaßnahme ab. Sie wollten nicht für einen Mangel aufkommen, den sie nicht zu verantworten hätten und das, obwohl sie die Kosten aus ihren regelmäßigen Einkünften nicht zahlen könnten. Die Sanierung sei alleine Sache des betroffenen Eigentümers. Ein Eigentümer konnte schon das Hausgeld nicht zahlen und bei Durchführung der Sanierung drohte ihm die Zwangsversteigerung. Eine Versammlung fand erst gar nicht mehr statt.

Der Eigentümer des Kellers klagte daraufhin sofort vor dem Gericht und verlangte zusätzlich auch Schadensersatz wegen der bisher unterbliebenen Sanierung in Höhe von 8.000 € und zukünftigen Schadensersatz.

Grundsätzlich müssen Anträge zunächst in der Versammlung der Eigentümer beschlossen werden. Kann aber mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass es für einen Antrag keine Mehrheit gibt, dann kann der betroffene Eigentümer auch sofort Klage einreichen.

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Soweit es diese nicht gibt, kann eine Verwaltung verlangt werden, die den Interessen aller Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht, die sog. ordnungsgemäße Verwaltung.

Dazu gehört die Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinsamem Eigentum. Hier haben die Eigentümer aber einen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und grundsätzlich auch auf die Leistungsfähigkeit der Eigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb dürfen sie Kosten und Nutzen gegenüberstellen. Sie dürfen nicht zwingend notwendige Maßnahmen dann gegebenenfalls zurückstellen. Ist die sofortige Instandsetzung aber zwingend erforderlich, so muss diese vorgenommen werden. Der einzelne Eigentümer hat einen Anspruch darauf.

Finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter einzelner Eigentümer spielen in diesem Fall keine Rolle. Auch der betroffene Eigentümer muss ja das Hausgeld zahlen, auch wenn er seine Wohnung nicht nutzen kann. Dass er ohne nähere Prüfung eine mangelhafte Wohnung erworben hat, spielt keine Rolle. Auch die anderen Eigentümer haben mangelhaftes Gemeinschaftseigentum erworben. Die Mängel betreffen den Keller und die Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums, die Beseitigung des Mangels kommt allen zu Gute. Dass die Kellerwohnung nur von dessen Eigentümer genutzt wird, spielt keine Rolle. Auch die Kosten einer Dachsanierung könnten nicht allein dem Eigentümer einer Dachgeschosswohnung auferlegt werden.

Damit ist auch die Bildung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erforderlich. Bauaufträge können nur erteilt werden, wenn die Bezahlung sichergestellt ist.

Der betroffene Eigentümer hat schließlich sogar Schadensersatzansprüche wegen der Verzögerung. Bislang war ungeklärt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die einzelnen Eigentümer haften. Das ist jetzt geklärt. Nach dem Urteil des BGH haften die Eigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind – z. B. Beschlüsse wurden nicht ausgeführt – , die gegen die erforderlichen Maßnahmen gestimmt oder die sich enthalten haben. Besonders einschneidend ist, dass die schadensersatzpflichtigen Eigentümer als Gesamtschuldner haften. Das heißt, der geschädigte Eigentümer kann jeden Eigentümer auf die volle Summe in Anspruch nahmen. Dieser muss sich dann von den anderen Eigentümern die anteiligen 0Beträge erstatten lassen.

Unser Tipp

Prüfen Sie als einzelner Wohnungseigentümer genauestens, ob Sie eine notwendige Sanierungsmaßnahme ablehnen können.


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