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Zum 01. Juli 2007 ist die Änderung des Wohnungseigentumsrechts in Kraft getreten. Es gibt zum Einen umfangreiche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Zum Anderen wird das Gerichtsverfahren in WEG-Sachen jetzt nach den allgemeinen Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO) geführt. Die wichtigsten Änderungen in Kürze:

1. Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer werden vereinfacht. Bisher war für viele Maßnahmen die Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer erforderlich. Diese führte manchmal dazu, dass notwendige Maßnahmen durch einzelne Miteigentümer blockiert werden konnten.

Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit die laufenden Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung anders als bisher verteilen. Es kann ein Verteilerschlüssel beschlossen werden, der der individuellen Verursachung  Rechnung trägt oder einem anderen Maßstab entspricht, der die Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung einhält. Erforderlich ist hier die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen.

Ebenso können die Wohnungseigentümer jetzt auch die Zahlungsmodalitäten regeln. So kann das Lastschriftverfahren eingeführt und eine Aufwandspauschale für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen festgelegt werden. Bei Beitragsrückständen kann eine Verpflichtung zur Zahlung höherer Zinsen festgelegt werden. Schließlich kann eine Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen festgelegt werden. Die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann jetzt ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Eingeführt wurde neu die sog. qualifizierte Mehrheit. Bei qualifizierter Mehrheit  müssen ¾ aller Wohnungseigentümer nach Köpfen dafür stimmen. Außerdem müssen diese auch wenigstens die Hälfte der Miteigentumsanteile darstellen.

Mit qualifizierter Mehrheit kann etwa die Verteilung der Kosten für Instandhaltung / -setzung und für bauliche Veränderungen geändert werden. Der neue Maßstab muss aber im Ergebnis eine gerechtere Verteilung nach Nutzen für den einzelnen Eigentümer ermöglichen. Allerdings darf immer nur eine Regelung für den einzelnen Fall erfolgen. Generelle Regelungen sind nicht möglich. Gleiches gilt auch, wenn  das gemeinsame Eigentum an den Stand der Technik angepasst werden soll. Zu nennen sind etwa der Einbau eines Fahrstuhls, Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

2. Die rechtlichen Verhältnisse zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft sind jetzt gesetzlich geregelt. So hatte der BGH jüngst entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist. Das heißt, sie konnte klagen und verklagt werden. Durch diese Entscheidung waren aber neue ungelöste Rechtsfragen entstanden. Einige Fragen hat jetzt der Gesetzgeber gelöst.

So haftet der einzelne Wohnungseigentümer zwar weiterhin persönlich für Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Haftung ist aber auf seinen Miteigentumsanteil begrenzt. Der einzelne Eigentümer zahlt nur das, was er gegenüber den anderen Eigentümern schulden würde. Hat ein Miteigentümer 2/10  Miteigentumsanteil, so haftet er unmittelbar gegenüber einem Handwerker mit einer Forderung von 2.000,00 € auch nur mit 400,00 €. Das Verwaltungsvermögen steht jetzt der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zu. Damit entfällt das Problem des Übergangs des Verwaltungsvermögens bei einem Eigentümerwechsel.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann es durch Beschluss auch übernehmen, die Rechte einzelner Wohnungseigentümer auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Veräußerer durchzusetzen. Ebenso kann sie es auch durch Beschluss übernehmen, die Ansprüche wegen Mängeln am Sondereigentum geltend zu machen.

3. Der Verwalter muss jetzt eine Beschluss-Sammlung führen. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen nicht im Grundbuch eingetragen werden. Sie wirken auch so gegenüber den Erwerbern. Erwerber haben jetzt die Möglichkeit, sich über die Beschlüsse und damit über ihre Rechte und Pflichten zu informieren. Gesammelt werden müssen auch gerichtliche Entscheidungen über Beschlüsse. Gibt es keinen Verwalter, muss ein anderer Wohnungseigentümer dazu bestimmt werden.

4. Die Dauer der Bestellung des ersten Verwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist auf drei Jahre gesenkt worden, um die Eigentümer vor Interessenkollisionen im Falle der Erstverwalterbestellung durch den Bauträger zu schützen.

5. Das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen richtet sich jetzt nach der Zivilprozessordnung. Die Anforderungen an die Parteien steigen damit erheblich. So müssen die Parteien jetzt dem Gericht eigenständig den kompletten Sachverhalt unterbreiten. Das Gericht muss nicht mehr selbst ermitteln. Bei der Versäumung von Fristen wird durch Versäumnisurteil entschieden. Verspätetes Vorbringen kann das Gericht unberücksichtigt lassen.

In den vom Gesetz vorgesehenen Fällen muss jetzt zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden, so in NRW bei einem Streitwert bis zu 600,00 €. Die Kostenentscheidung erfolgt jetzt in der Regel ebenfalls nach dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen.

6. Für die Anfechtung von Beschlüssen sieht das WEG zahlreiche Sonderregelungen vor. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben. Sie ist innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Die Eigentümerliste ist spätestens im letzten Gerichtstermin vorzulegen. Die Anfechtung ist dem Verwalter zuzustellen. Betrifft ihn die Anfechtung selbst, darf nicht an ihn zugestellt werden. Die Wohnungseigentümer müssen für diesen Fall einen Ersatzvertreter sowie dessen Vertreter bestellen. Das muss bereits vor einem Rechtsstreit geschehen. Sonst bestellt das Gericht diesen.

7. Wohngeldforderungen einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie die Rückgriffansprüche einzelner Wohnungseigentümer haben bei der Zwangversteigerung jetzt einen Vorrang vor den Grundpfandrechten. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt gegenüber einem zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Wohnungseigentümer. Dieser Vorrang ist begrenzt auf die laufenden Forderungen sowie die beiden zurückliegenden Kalenderjahre. Der Betrag ist begrenzt auf 5% des festgesetzten Verkehrswertes. Die übrigen Forderungen können wie bisher nur nach dem schlechten Rang 5 geltend gemacht werden.

 

Unser Rat:

  • Für Verwalter und Eigentümer führt insbesondere die Neuregelung des Gerichtsverfahrens zu hohen Risiken. Durch den Wegfall der Amtsermittlung müssen die Parteien alle Prozessvorschriften der ZPO einhalten. Weil die Berufungsmöglichkeiten beschränkt sind, sind Fehler in 1. Instanz kaum noch wieder gutzumachen. Praktisch ist von der Prozessführung in WEG-Sachen durch Laien, anders als bisher, heute dringend abzuraten.

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