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Nicht selten werden beim Immobilienkauf vom Anbieter Reservierungsgebühren verlangt, die auf einen späteren Erwerb angerechnet werden sollen,

Nicht selten werden beim Immobilienkauf vom Anbieter Reservierungsgebühren verlangt, die auf einen späteren Erwerb angerechnet werden sollen, damit die Erwerber nicht einfach vorzeitig abspringen. Hiermit sollen insbesondere auch die Aufwendungen des jeweiligen Baubetreuers abgegolten werden.

Derartige Reservierungsvereinbarungen sind nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) fraglich. Hintergrund für eine Entscheidung des BGH vom 23.09.2010 war der folgende Sachverhalt:

Eine Aktiengesellschaft (B-AG) hatte einen Baubetreuer eingesetzt, der mit ihr gesellschaftsrechtlich verflochten war. Insofern kam eine Maklertätigkeit des Baubetreuers nicht infrage. Ein Ehepaar interessierte sich nunmehr für eine von der B-AG errichtete Eigentumswohnung und wandte sich an den Baubetreuer.

Dieser schloss mit den Eheleuten eine Reservierungsvereinbarung ab, nach der er die Beurkundung des Kaufvertrages vorbereiten sollte. Er verpflichtete sich außerdem, die Wohnung nicht mehr anderweitig anzubieten. Hierfür waren von dem Ehepaar 1500 € zu zahlen, die sofort fällig waren und gezahlt wurden. Beim Abschluss des Kaufvertrages sollte der Betrag verrechnet werden, andernfalls waren 750 € als Entgelt für die Reservierung und weitere 750 € als Ausgleich für die Vorbereitung des Kaufvertrages zu verrechnen.

Die Auslagen für die Vorbereitung des Kaufvertrages wurden im konkreten Fall vom Baubetreuer nicht mehr beansprucht, er zahlte 750 € zurück. Die Eheleute verlangten von dem Baubetreuer dann die weiteren 750 € zurück. Die angerufenen Gerichte verurteilten den Baubetreuer in allen 3 Instanzen zur Zahlung.

Die Entgeltregelung wurde vom Bundesgerichtshof als allgemeine Geschäftsbedingung qualifiziert, die grundsätzlich der Inhaltskontrolle unterliegt. Als Hauptleistung der Baubetreuungsgesellschaft wurde die Vermittlung angesehen, die wegen der Verflechtung nicht als Maklerleistung anzusehen war. Die Zusage, das Objekt Dritten nicht mehr anzubieten, hätte die Eigentümerin nicht daran gehindert, ohne weiteres auch an Dritte zu veräußern. Eine Gewähr dafür, das fragliche Objekt tatsächlich erwerben zu können, war mit dieser Gebühr nicht gegeben.

Die Reservierungsvereinbarung wurde vom BGH deshalb als unangemessen angesehen, weil ihr keine ausreichende Gegenleistung gegenüberstand.

Ob die Vereinbarung zudem hätte formbedürftig sein müssen, hat der BGH nicht mehr zu entscheiden gehabt.

Eine vergleichbare Beurteilung im Falle der Einschaltung eines Maklers hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahre 1988 vorgenommen, wenn auch aus anderen Gründen.

Auch für Makler sind derartige Reservierungsgebühren deshalb kaum durchsetzbar.

Unser Tipp:

Trotz dieser Rechtslage kann eine Reservierungsgebühr für einen Makler oder Baubetreuer Sinn machen. Ein Interessent wird bei ernsthaftem Interesse hierzu oft bereit sein. Allerdings muss der Makler beachten, dass er die Gebühr letztlich nicht behalten kann.


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