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Reicht für das Entstehen eines Maklerhonorars das Betreten eines Maklerbüros und die Erkundigung nach vom Makler angebotenen Objekten? Reicht die in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel? Dieses hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe mit Beschluss vom 10.11.2009 für beide Fälle verneint.

Ein Kaufinteressent betrat das Maklerbüro, um sich über ein inseriertes Haus zu informieren. Ihm wurden dann verschiedene Objekte vorgestellt. Schließlich wurde ihm ein Exposé über die letztlich gekaufte Wohnung übergeben. Auf dessen Rückseite stand klein gedruckt die Provisionsregelung. In dem späteren notariellen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Vertrag durch Vermittlung bzw. Nachweis des Maklers zustande gekommen sei und der Käufer sich zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichte.

Eine Doppeltätigkeit des Maklers für Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter ist grundsätzlich zulässig. Erforderlich ist aber, dass der Makler sich neutral verhält. Er darf keine unzutreffenden Angaben machen, er muss beide Seiten über das Objekt aufklären. Er darf sich ohne Erlaubnis nicht in die Preisverhandlungen einmischen.

Ein Maklervertrag kommt dadurch zustande, dass der Kunde dem Makler für den Nachweis einer Vertragsmöglichkeit oder die Vermittlung eines Vertrages eine Provision verspricht und der Vertrag zustande kommt. (Zu den Begriffen Vermittlung und Nachweis siehe hier).

Ein Maklervertrag kann ausdrücklich zustande kommen oder stillschweigend. Voraussetzung ist aber immer eine Vereinbarung über die Provision. Bietet ein Makler Objekte an und meldet sich dann ein Interessent, kann der Interessent bei den angebotenen Objekten grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler für den Anbieter arbeitet und von diesem auch bezahlt wird.

Ohne weitere Anhaltspunkte muss der Interessent nicht damit rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision verlangt. Dafür ist ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers erforderlich. Nur wer weiß, dass der Makler Provision von ihm verlangt und dann Maklerdienste in Anspruch nimmt, will einen Maklervertrag abschließen.

Nicht ausreichend hierfür, dass ein Provisionsverlangen z. B. nebenbei, wie auf einem während der Besichtigung übergebenen Exposé, oder sonst auf unauffällige Weise mitgeteilt wird. Das auf der Rückseite eines Exposé klein gedruckte Provisionsverlangen reicht nicht.

Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag kann dem Makler zwar grundsätzlich einen Anspruch auf Provision geben. Dafür ist aber eine ausdrückliche Vereinbarung in dem Kaufvertrag erforderlich. Die Bezugnahme auf eine (früher) vereinbarte Provision reicht nicht. Das OLG Karlsruhe liegt damit auf der grundsätzlichen Linie des Bundesgerichtshof (BGH).

Unser Rat:

  • Sorgen Sie für ein klare Provisionsvereinbarung.
  • Eine schriftliche Vereinbarung erspart spätere Diskussionen.

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