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Kann ein Grundstückskäufer sofort dem Mieter kündigen oder die Miete erhöhen? Das war bislang umstritten. Bis ein Grundstückskäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann viel Zeit vergehen und der Käufer war zur Untätigkeit verurteilt.

Er musste warten, bis er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war.

 Diese unklare Rechtssituation hat der BGH jetzt durch Urteil vom 19.3.2014 für den Käufer rechtssicher zu dessen Vorteil geklärt.

 Der Verkäufer hatte eine Wohnung verkauft mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2006. Der Käufer wurde im Kaufvertrag ermächtigt, ab sofort bis zur Eintragung im Grundbuch als Eigentümer, dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben. Der Käufer zog die Miete ein und erhöhte die Miete. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte erst im Mai 2010. Der Mieter verlangte später Rückzahlung der Miete. Zu Unrecht, sagt der BGH.

Nach dem Gesetz rückt der Käufer erst ab Grundbucheintragung als Eigentümer in die Rechtsstellung als Vermieter ein. Nach dieser Rechtsprechung kann der Verkäufer schon zu einem früheren Zeitpunkt Ansprüche aus dem Mietvertrag an den Käufer abtreten oder den Käufer ermächtigen, die Vermieter-Rechte geltend zu machen. Es ist nicht einmal nötig, diese Ermächtigung gegenüber dem Mieter offenzulegen. Es ist also nunmehr rechtssicher möglich, dem Käufer sämtliche mietrechtlichen Rechte gegenüber dem Mieter zu übertragen. Dies verschafft dem Käufer jetzt Handlungsspielraum. Kauft er beispielsweise ein Haus, um dort selbst einzuziehen, kann er sofort die Eigenbedarfskündigung aussprechen. Er muss nicht mehr monatelang warten, bis er im Grundbuch eingetragen ist.

Unser Tipp

Prüfen Sie als Käufer, ob Sie im notariellen Kaufvertrag hinreichend zur Ausübung der Vermieter-Rechte ermächtigt sind.


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