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Sehr beliebt als Möglichkeit der vorweggenommenen Erbfolge ist die Übergabe von Grundbesitz auf die Kinder unter gleichzeitigem Vorbehalt eines Wohnungsrechtes. Gar nicht so selten ist dies verbunden mit einer Pflegeverpflichtung, insbesondere wenn Eltern und Kinder im gleichen Hause leben. Derartige Gestaltungen sind allerdings – obwohl sie durch den Notar beurkundet werden müssen – häufig nicht zu Ende gedacht sind. Die Probleme zeigen sich dann im Rahmen der Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH). Hier gibt es immer wieder die gleichen typischen Problemstellungen:

1. Die Parteien vereinbaren ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit, treffen aber keine Vereinbarung für den Fall, was mit der Wohnung geschehen soll, wenn der Berechtigte, konkret also die Eltern in ein Pflegeheim umziehen müssen.

Hier hatte der BGH am 09.01.2009 entschieden, dass ohne besondere Regelung im Vertrag den Eltern kein Ausgleichsanspruch für das nicht mehr wahrnehmbare Wohnrecht zusteht. Dies hat weiter zur Folge, dass ein Sozialhilfeträger derartige Ansprüche auch nicht auf sich übertragen kann.

Grundsätzlich bleibt das Wohnrecht bestehen, auch wenn es nicht wahrgenommen werden kann. Allerdings ist in derartigen Fällen eine ergänzende Auslegung des Vertrages nötig, weil in einem solchen Falle eine Regelungslücke möglich ist.

Nach Auffassung des BGH war im entschiedenen Fall davon auszugehen, dass bei einer rechtzeitigen Einbeziehung dieser Überlegungen die Parteien den Eltern die Berechtigung eingeräumt hätten, die Wohnung zu vermieten. Voraussetzung war, dass eine separate Vermietung der Räumlichkeiten möglich war. Eine Verpflichtung des Sohnes, die Vermietung selbst vorzunehmen, hat der BGH abgelehnt.

Besser wäre es gewesen, wenn die Parteien im Vertrag diese Frage direkt geregelt hätten, da die Entwicklung ja nicht ungewöhnlich war.

2. Mit der Übertragung des Grundbesitzes gegen Einräumung eines Wohnrechtes wird nicht selten eine Pflegeverpflichtung verbunden. Diese Verpflichtung wird häufig davon abhängig gemacht, dass dies auch in der jeweiligen Wohnung umgesetzt werden kann. Im Fall einer weiteren Entscheidung des BGH vom 29.01.2010 war dies nicht im Detail festgehalten worden.

Nach dem auch in diesem Falle der Vater der Betroffenen in ein Pflegeheim umziehen musste, ging der Sozialhilfeträger, der hier Kosten vorgelegt hatte, gegen die Kinder vor. Hier wollte die Stadt Ansprüche wegen ersparter Aufwendungen aus dem Übertragungsvertrag durchsetzen, weil die Pflegeleistungen nicht mehr erbracht wurden. Dies ergab einen monatlichen Betrag von 300,00 €.

Noch nach Auffassung des Amtsgerichtes war die Forderung berechtigt, allerdings hat bereits das Landgericht die Klage abgewiesen. Dies hat der BGH bestätigt.

In derartigen Fällen ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass auch noch entsprechende ersparte Aufwendungen bei einem Heimaufenthalt erstattet werden sollen. Vielmehr hätte hier eine ausdrückliche Vereinbarung auch für diesen Fall erfolgen müssen.

3. Statt der Gestaltung mit Hilfe eines Wohnrechtes wird – sinnvollerweise – oft die vergleichbare Gestaltung durch Einräumung eines Nießbrauchrechts gewählt. Das Nießbrauchrecht hat den Vorteil, dass hier der Berechtigte vom Gesetz her auch das Recht hat, die von ihm genutzte Wohnung zu vermieten, so dass ihm entsprechende Erträge zufließen.

Alle drei Gestaltungen haben das Problem, dass bei der Zuordnung der Aufwendungen eine sorgfältige Verteilung umgesetzt werden sollte. Nach dem gesetzlichen Modell ist es in allen Fällen so, dass die Reparaturen „an Dach und Fach“ also die besonders teuren und in unregelmäßigen Abständen anfallenden grundlegenden Reparaturen (Dachsanierung, Fenstersanierung, neue Heizung etc.) vom Eigentümer zu tragen sind, außerdem muss dieser auch von den laufenden Kosten Teile übernehmen.

Da der Übernehmer in diesen Fällen keine Erträge erzielt, kann er derartige Kosten nicht einmal steuerlich geltend machen.

Wird das übertragene Haus nicht nur von den Eltern alleine genutzt, sondern sind mehrere Wohnungen vorhanden, die auch durch die Kinder genutzt werden, so ist dieses Problem einigermaßen überschaubar und regelmäßig auch akzeptabel.

Ist es aber so, dass es sich etwa um das von den Eltern allein weiter genutzte Einfamilienhaus handelt, ist eine solche Gestaltung nicht zweckmäßig. Hier sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass sämtliche Kosten von den Eltern weiterhin getragen werden, weil die nachfolgende Generation ansonsten von nicht überschaubaren Kosten betroffen sein könnte.

Unser Rat:

Lassen Sie sich in diesen Fällen durch erfahrene Praktiker beraten, die neben den sonstigen Vorgaben auch die steuerlichen und die wirtschaftlichen Konsequenzen verstehen.


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