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Ein Bauvertrag unterliegt als einfacher Werkvertrag grundsätzlich keinem Formerfordernis. Probleme können sich aber dann ergeben, wenn der Bauvertrag im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstückes abgeschlossen wird. Typischerweise kommt dies beim Bau von Einfamilienhäusern vor.

Hier bestehen Unsicherheiten wegen der nicht immer einheitlichen Rechtsprechung des BGH. In einer Entscheidung aus dem Jahre 1979 hatte das Gericht bereits festgelegt, dass der Bauvertrag einer notariellen Beurkundung bedarf, wenn er mit dem Kaufvertrag des Grundstückes eine untrennbare Einheit bildet.

Das gleiche Ergebnis hatte der BGH in einer Entscheidung 1993 angenommen, weil der Bauherr durch die Vereinbarung eines erheblichen Nachteils im Bauvertrag „gezwungen“ war, den Grundstückskaufvertrag zu unterschreiben. Als ausreichend wurde dafür angesehen, dass der Bauherr eine Zahlung von 6.000 DM an den Architekten hätte leisten müssen, wenn er den Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen hätte.

Im Jahre 2009 hat der BGH dann gesagt, dass die Beurkundungspflicht nur dann besteht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt (und nicht umgekehrt). Auf die zeitliche Abfolge der Verträge kommt es hierbei grundsätzlich nicht an.

Die verbliebenen offenen Fragen hat der BGH schließlich dann in einer Entscheidung aus dem Jahre 2010 zu lösen versucht. Hiernach kommt es darauf an, ob nach den Vorstellungen der Parteien des Bauvertrages beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Hierzu reicht es nicht, dass ein Grundstück für die Durchführung der Baumaßnahme generell notwendig ist. Hat aber der Bauunternehmer einen maßgeblichen Einfluss auch auf die Durchführung des Kaufvertrages, kann dies bereits anders aussehen.

Die Konsequenz dieser Überlegungen ist, dass der Bauvertrag dann keiner Beurkundungspflicht unterliegt, wenn er zwar für ein bestimmtes Grundstück abgeschlossen worden ist, der Erwerb dieses Grundstückes aber letztlich eine eigenständige Entscheidung des Bauherrn ist. Geht die Bindung hierüber hinaus, sieht es bereits anders aus. In diesem Falle ist eine komplette Beurkundung wenigstens empfehlenswert.

Häufig wollen die Parteien diese Trennung umsetzen, um Notarkosten oder Grunderwerbsteuer zu sparen. Hierbei riskieren Sie allerdings die Nichtigkeit des Vertrages. Angesichts der mit einem Bauvertrag verbundenen Summen ist dies ein erhebliches Risiko.

Unser Rat:

  • Prüfen Sie bei Abschluss derartiger Verträge sorgfältig eine etwaige Beurkundungspflicht.
  • Im Zweifel sollten Sie fachlichen Rat einholen.

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