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Für den Bauherrn sind die Kosten eines Bauvorhabens regelmäßig maßgeblich für die Frage, ob sich ein Bauvorhaben als wirtschaftlich darstellt. Unerwartete Kostensteigerungen sind häufig der GAU für ein Bauvorhaben.

Mit derartigen Kostensteigerungen haben sich deshalb zunehmend auch die Gerichte zu befassen. Für den Planer ist dies ebenfalls nicht ungefährlich. Legt ein Architekt nicht in ausreichendem Maße die Kosten, unter Umständen auch seiner eigenen Tätigkeit, offen, muss er damit rechnen, dass er sein Honorar verlieren kann und unter Umständen auch noch Schadensersatz leisten muss. Hierfür einige Beispiele.

In einer Entscheidung des OLG Hamm vom 23.04.2010 hatte ein Architekt für einen Bauträger Architektenleistungen erbracht und hierbei unter anderem auch in größerem Umfange Änderungswünsche der Bauherren geplant. Auf seine Mehrkosten für die Änderungsplanungen hat der Architekt im Rahmen der von ihm erbetenen Kostenkalkulation nicht hingewiesen. Dies führte dazu, dass der Bauträger bei den Vereinbarungen mit den Bauherren zu den Änderungswünschen lediglich die reinen Baukosten berechnet hat und ein weiteres Planungshonorar des Architekten nicht berücksichtigt wurde.

Im Nachhinein verlangte der Architekt ein Honorar für die Planung der Änderungswünsche. Das OLG hat dieses Begehren abgelehnt. Es hat darauf hingewiesen, dass der Architekt trotz Nachfrage nicht auf entstandene Mehrkosten hingewiesen hat. Es war für ihn erkennbar, dass die Mehrkosten zur Weitergabe an die Bauherren erforderlich waren, so dass der Bauträger, nachdem die Verträge mit den Bauherren geschlossen waren, den Mehraufwand nicht verlangen konnte. Dies schlug auf den Architekten durch.

In einer weiteren Entscheidung des OLG Frankfurt vom 15.12.2011 hatten Bauherr und Architekt bei der Auftragsvergabe einen bestimmten Kostenrahmen vereinbart. Diese Vereinbarung ergab sich daraus, dass der Bauherr dem Architekten das von ihm beabsichtigte Investitionskonzept bekanntgegeben hatte. Nach diesem Konzept war das geplante Haus als Renditeobjekt vorgesehen. Der aus dem geplanten Verkauf erzielte Erlös sollte dazu dienen, nach dem Verkauf ein weiteres Gebäude zu errichten, das der Bauherr selbst bewohnen wollte. Ohne diese Veräußerung konnte das Konzept nicht tragen.

Da der Architekt mit der Vollarchitektur beauftragt worden war, führte dies im Ergebnis auch zu einer verbindlichen Vereinbarung der Parteien. Bei der Durchführung des Bauvorhabens ergab sich eine erhebliche Kostenüberschreitung. Diese führte dazu, dass das Objekt mit einem Mindererlös von ca. 30.000,00 € veräußert werden musste.

Während in weiten Teilen der Literatur im Falle einer Kostenschätzung durch den Architekten eine Kostenüberschreitung von bis zu 40 % toleriert wird, hat das OLG Frankfurt mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH eine solche Toleranz gänzlich abgelehnt, wenn grobe Architektenfehler vorliegen, wie etwa unrealistische Kubikmeterpreise zu Grunde gelegt werden. Dies war hier der Fall. Im laufenden Planungsprozess hat der Architekt zudem keine weiteren Kostenkontrollen durchgeführt, so dass sich erst im Nachhinein ergab, dass die Kostensteigerungen erheblich waren und sich diese auch nicht mehr ohne Weiteres eindämmen ließen.

Hinzu kam schließlich noch ein Planungsfehler des Architekten, der die im Bebauungsplan vorgesehene Grundflächenzahl nicht eingehalten hatte, was zu einer Nutzungsuntersagung und einem nachträglichen Genehmigungsverfahren führte. Mit hoher Wahrscheinlichkeit hat letztlich genau dieses dem Architekten dann vollends „den Hals gebrochen“.

Diese Überlegungen hat nunmehr der BGH in einer weiteren Entscheidung vom 21.03.2013 aufgegriffen. In dieser Entscheidung hat der BGH das sogenannte Baukostenrisiko für den Architekten noch einmal ganz nach vorne gestellt.

Danach verletzt ein Architekt seine Vertragspflichten, wenn er eine Planung ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers erstellt.

Weiter hat der BGH ausgeführt, dass die im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen in dem Sinne verbindlich sind, dass sie den Planungsrahmen bestimmen und damit auch Vertragsinhalt werden, insbesondere wenn der Architekt dem nicht widerspricht.

Diese in der Grundsatzentscheidung festgehaltenen Positionen, mit denen der BGH von verbreiteten Auffassungen in der Literatur deutlich abweicht, führen zu einer Erweiterung der dem Architekten auferlegten Pflichten.

Insbesondere muss der Architekt die wirtschaftlichen Möglichkeiten eines privaten Auftraggebers bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung klären, weil er ansonsten seinen folgenden Honoraranspruch verlieren kann.

Ergibt sich in der Folgezeit, dass die ursprüngliche Kalkulation nicht einzuhalten ist oder dass Korrekturen notwendig erscheinen, so sollte sich der Architekt nicht darauf verlassen, dass dies dem Bauherrn auch so bekannt ist. So hat der BGH es als nicht ausreichend angesehen, dass bei der späteren Unterzeichnung des Bauantrages eine deutlich höhere Summe in den Bauantrag hineingesetzt wurde (Herstellungskosten von 1,5 Mio. statt ursprünglich 800.000 €).

Unser Tipp:

  • Halten Sie die Kostenvorgaben schriftlich fest.
  • Kommunizieren Sie Veränderungen hinsichtlich der Kosten und dokumentieren Sie diese schriftlich.

 


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