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Nach Artikel 10 § 3 MRVG (Mietrechtsverbesserungsgesetz) darf eine Koppelung zwischen dem Vertrag des Architekten und dem Vertrag zum Erwerb des Grundstückes nicht bestehen. Über die Reichweite dieses Verbotes bestehen insbesondere in den Grenzbereichen nach wie vor offene Fragen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat den folgenden Fall zur Beurteilung vorgelegt bekommen: Ein Architekt war mit der Planung und Bauleitung (ohne Dokumentation, Leistungsphasen 1 bis 8) gegen ein Pauschalhonorar von 90.000,00 € für den Neubau eines Mehrfamilienhauses beauftragt worden. Die Planung (Leistungsphasen 1 bis 4) wurden sofort beauftragt, die weiteren Leistungen sollten separat abgerufen werden.

Im Vertrag hatte sich der Auftraggeber weiter verpflichtet, bei einer Veräußerung des Grundstückes vor Abschluss der dem Architekten in Auftrag gegebenen Leistungsphasen den neuen Käufer zu verpflichten, den bisherigen Architekten weiter zu beauftragen und dies im Kaufvertrag so festzuhalten. Für den Fall, dass dies nicht erfolgt, war der Auftraggeber verpflichtet, eine einmalige Schadensersatzzahlung von 40.000,00 € zu zahlen.

Ende 2005 veräußerte der Auftraggeber dann das Grundstück ohne die mit dem Architekten vorgesehene Verpflichtung. Zu diesem Zeitpunkt hatte dieser mit der Entwurfsplanung begonnen. Der Auftraggeber kündigte den Architektenvertrag und der Erwerber nahm sich einen anderen Architekten. Der Architekt verlangt nunmehr vom Auftraggeber neben seinem Honorar für die erbrachten Leistungen Schadensersatz in Höhe von 40.000,00 €.

Das OLG hat in einer (rechtskräftigen) Entscheidung vom 17.12.2009 den Schadenersatzanspruch abgelehnt, weil die Vereinbarung wegen eines Verstoßes gegen Art. 10 § 3 MRVG unwirksam ist. Denn hierdurch würde Druck ausgeübt werden, in den Architektenvertrag mit dem Kläger einzutreten. Dies sei eine Wettbewerbsverzerrung zu Gunsten des Architekten und gefährde die freie Architektenwahl, die Art. 10 § 3 MRVG gerade schützen soll.

Die Revisionszulassungsbeschwerde hat der Architekt nicht mehr erhoben, auch wenn die Entscheidung vom Ergebnis her zweifelhaft ist. Allerdings muss auch eingeräumt werden, dass der Architekt hier eine etwas unglückliche Vorgehensweise gewählt hat.

Angesichts der Tatsache, dass der Architektenvertrag nach § 649 BGB für den Bauherrn frei kündbar ist, wäre eine Schadensersatzregelung eigentlich nicht notwendig gewesen. Denn in diesem Falle verbleibt dem Architekten der Honoraranspruch, allerdings gemindert um ersparte Aufwendungen und um anderweitigen Erwerb. Es hätte deshalb völlig ausgereicht, wenn der Architekt für den Fall einer Kündigung des Vertrages die ersparten Aufwendungen konkret mit dem Bauherrn vereinbart hätte, dann hätte es keine Konflikte mit Art. 10 § 3 MRVG gegeben.

Bezieht man dies in die Überlegungen ein, stellt sich die Frage, ob die Entscheidung des OLG nicht schon deshalb falsch ist, weil der ursprüngliche Auftraggeber vom Schutzbereich des Gesetzes gar nicht erfasst wird. Denn er hatte seine Architektenwahl bereits getroffen. Derartige Diskussionen können durch eine bessere Gestaltung der vertraglichen Vereinbarungen ohne Weiteres vermieden werden.

Unser Rat:

  • Eine vorherige Beratung bei der Vertragsgestaltung hätte dem Architekten sicher gutgetan.
  • Die Absicherung der Vergütung lässt sich auf anderem Wege erreichen.

 





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